¿Es necesario inscribir el contrato de arrendamiento en la Sunarp? ¿A quién favorece la inscripción?

Señor Notario
Voy a arrendar mi tienda y tengo cierto temor de si el inquilino cumplirá los términos del contrato. ¿ayuda en algo que inscriba el contrato en registros públicos?
Claudia Cangalaya
DNI N°43945740

Estimada lectora, es preocupación de todo arrendador si su inquilino cumplirá por ejemplo, el plazo del contrato y dejará el inmueble al vencimiento, o, si hará modificaciones no autorizadas al predio que puedan devaluarlo, o que pague puntualmente la renta.

Estos aspectos forman parte de todo contrato de arrendamiento, el cual puede formalizarse: a) Certificando las firmas notarialmente en el documento respectivo, o, b) Elevando a escritura pública la minuta correspondiente; en este último caso es factible inscribir el arrendamiento en la Sunarp.
Sin embargo, la inscripción no coadyuva en nada al cumplimiento de los términos contractuales; la partes deben cumplirlas simplemente porque lo han suscrito.

La razón de inscribir el arrendamiento está en "oponer" a los demás los efectos jurídicos del contrato. Ejemplo: Quien alquila un bien por 10 años busca que se respete su calidad de inquilino por todos, incluso por quien compra el bien durante la vigencia del contrato, lo cual es posible, debiendo dicho comprador respetar los 10 años del plazo si así consta inscrito. Si por el contrario, el contrato no estuviera inscrito, el nuevo propietario podría desalojar al inquilino desconociendo su calidad de tal en tanto no estuvo publicitado en la partida registral.

Léase los artículos 1708 y 1709 del código civil, según los cuales, si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido, en cuyo caso empero el arrendador responderá por los daños y perjuicios irrogados al inquilino. En cada caso tendrá que evaluarse si se opta por la inscripción o no.

MARCO A. BECERRA SOSAYA
Notario de Lima  

Hipoteca de construcciones no inscritas en el registro!!

Sr. Notario

Un cliente ha hipotecado su casa de dos pisos a mi favor, pero cuando me he percatado, en Sunarp sólo figura inscrito el terreno ¿Qué puedo hacer?
Claudia Cangalaya
DNI N°43945740

Estimada lectora, en los registros públicos se conoce por "fábrica" a la construcción levantada sobre un terreno, la cual se registra o declara en la partida pertinente; pero como la mayoría de inscripciones en el Perú, su inscripción no es obligatoria.

Su utilidad viene dada porque da cuenta de la existencia de una o más unidades inmobiliarias, a las que se les asigna determinado uso y son pasibles eventualmente de independización. Piénsese en uno o más departamentos, una casa, varias tiendas, entre otras.

Dichas construcciones empero, desde el punto de vista jurídico son bienes accesorios al terreno sobre el cual se asientan, por lo que atendiendo al artículo 1101 del código civil, si en la escritura de constitución del derecho real se hubiera hipotecado literalmente y tan solo el lote de terreno, aun así estaría comprendida la construcción como objeto del gravamen.

En vuestro caso se ha hipotecado mas bien la "casa" cuya fábrica no está registrada, supuesto en el cual, bajo el mismo concepto de la accesoriedad, sí procede inscribir la hipoteca aunque sólo figure el terreno en la partida registral. Léase el artículo 116º del reglamento de inscripciones del registro de predios que reza "En los casos de constitución de hipoteca de predio cuya edificación no se encuentra inscrita, no constituye obstáculo para la inscripción que en el título se haya consignado que la edificación también es objeto de la hipoteca."

MARCO A. BECERRA SOSAYA
Notario de Lima

La legítima sucesoria y su calificación en sede notarial y registral!!

Sr Notario

He recibido una casa mediante testamento, en calidad de legatario -sobrino-, y los hijos solo un pequeño departamento.¿ Tendré algún problema para inscribir la propiedad a mi favor?

Sandra Gonzales

DNI N°40026627

Estimada lectora, existe una porción del patrimonio del cual puede disponer libremente quien va a otorgar su testamento; en el caso de una persona que tiene hijos, quienes a su turno son herederos forzosos, esta tan solo puede disponer libremente de un tercio (1/3) de todo su patrimonio, debiendo reservar los otros dos tercios (2/3) para los mencionados descendientes.

Si bien lo ideal es que se respete a cabalidad la ley sucesoria, estos porcentajes establecidos por la norma no deben ser un problema mayúsculo para quien va a testar, debiendo este efectuar un cálculo del valor de cada una de sus propiedades lo mejor posible, pero sin llegar a exageraciones matemáticas que le impidan la atribución de derechos mediante testamento.

En cuanto al rol del notario durante el testamento, éste consiste en asesorar al testador  a fin que respete la ley, dándosela a conocer y plasmando su voluntad en el documento; sin embargo, el notario no tiene forma de saber si el testador está omitiendo –tal vez por olvido- un bien, o que el valor de los bienes difiere del real, o que se está vulnerando la legítima de los herederos forzosos; en los registros públicos sucederá tal cual, por ello recomendamos la lectura de la Resolución N° 109-2010-SUNARP-TR-L que reza “La inscripción de las disposiciones testamentarias con cargo al tercio de libre disposición, no se encuentran supeditadas a la previa verificación por las instancias registrales de si afectan la legítima de los herederos forzosos”. 

Finalmente, debe quedar claro que aquel heredero forzoso que considere vulnerado su derecho, tiene expeditas las acciones correspondientes.

MARCO A. BECERRA SOSAYA

Notario de Lima

Límites para disponer de la propiedad durante el matrimonio!!!

Sr. Notario

Quiero otorgar vía anticipo de herencia a mi hija mi parte de la casa; mi esposo lo hará posteriormente pues está de viaje; sin embargo en notaría me dicen que ello no es posible. Agradeceré su comentario.

Adriana Jum

DNI N°43511305

Estimada lectora, lo primero a recordar es que los cónyuges pueden adoptar cualquiera de estos dos regímenes durante el matrimonio: a) Sociedad de gananciales; o b) Separación  de patrimonios. En el primer caso, los cónyuges configuran un “patrimonio autónomo”, el cual es un ente distinto y distinguible de los cónyuges; así cuando usted y su esposa compran un bien bajo este régimen, la propiedad es adquirida por “la sociedad conyugal” –claro está, conformada por ustedes-, y no por cada cónyuge con una cuota ideal para cada uno.

En cambio, en el régimen de separación de patrimonios, no nace un patrimonio autónomo y más bien, los bienes adquiridos por los cónyuges tienen la calidad de propios; así, cuando usted y su esposa compran en conjunto un mismo bien bajo este régimen, cada uno es propietario del 50% si la adquisición es en partes iguales, y cada uno podrá disponer o gravar su parte sin autorización del otro.

En cuanto a su interrogante, bajo la premisa que usted se encuentra bajo el régimen de sociedad de gananciales, la resolución N°062-2001-ORLC/TR del Tribunal Registral ha prescrito que “A la fecha de la escritura pública de anticipo de legítima, el anticipante no podía disponer de acciones y derechos del inmueble que le correspondía a la sociedad de gananciales, pues constituía éste un patrimonio autónomo, en razón de que uno de los cónyuges no puede disponer de sus acciones y derechos antes del fenecimiento y liquidación de la sociedad de gananciales. En consecuencia no procede la inscripción del anticipo de legítima…”.

Debemos indicar que la misma lógica debe existir cuando los órganos jurisdiccionales “embargan” las acciones y derechos de uno de los cónyuges, aun cuando está sometido al régimen de sociedad de gananciales. Ante la inminente vulneración de la norma empero, algunos magistrados han optado por anotar el embargo en la partida registral del predio, recayendo el mismo sobre las acciones y derechos que el cónyuge obtendrá eventualmente cuando se liquide la sociedad de gananciales. Es decir que, el embargo tiene la calidad de expectaticio o se encuentra suspendido en sus efectos, sin embargo ya goza de la prioridad registral.

MARCO A. BECERRA SOSAYA

Notario de Lima

La inmovilización de partidas registrales! ¿Cuándo es recomendable su utilización?

Señor Notario

Mi abogado me ha recomendado inmovilizar mi terreno para no tener problemas en el futuro ¿se trata de un trámite notarial? ¿En qué consiste y qué requisitos tiene?

Jenny Vasquez

43981097

Estimada lectora, mediante Resolución N° 314-2013-SUNARP-SN se reguló por parte de los registros públicos un mecanismo de seguridad, consistente en “cerrar” por un plazo máximo de 10 años, las partidas registrales referidas a determinados predios. Dicha medida implica que por determinado plazo, el propietario de un inmueble puede manifestarse en la propia partida registral de su predio, para que no se practique ningún acto dispositivo, de gravamen o carga sobre el bien.

Al efecto, en la vía notarial se debe previamente otorgar una escritura pública unilateral, solicitando al registro cerrar la partida temporalmente, acompañando una declaración jurada en  el sentido que no existe ningún acto de disposición, carga o gravamen voluntario, no inscrito de fecha cierta anterior al asiento de presentación de la solicitud de inmovilización; verificando además el notario que no existe título pendiente referido a un acto de disposición, carga o de gravamen sobre bien materia de inmovilización.

En la vía registral se inscribirá finalmente la inmovilización temporal, con lo cual el propietario evitará darse con tristes sorpresas referidas a falsificaciones o suplantaciones en su voluntad. Ya luego para levantar esta medida, tendrá que otorgarse nueva escritura pública (salvo que haya operado la caducidad por transcurso del tiempo), en cuyo caso el Registrador oficiará al notario para verificar la autenticidad del parte.

Esta herramienta resulta de mucha utilidad; depende de usted determinar su utilización en función, por un lado, al valor de su predio y de otro lado, en razón al posible conflicto de derechos con un tercero sobre su bien. Recomendamos leer la norma citada líneas arriba.

MARCO A. BECERRA SOSAYA

Notario de Lima

La adquisición de vehículos por su posesión continua... La prescripción adquisitiva de dominio!

Sr. Notario

Tengo en mi poder un auto desde año 2005; cuando lo adquirí firmé un documento privado y sin legalizar firmas. ¿Qué puedo hacer para inscribirlo a mi nombre en los registros públicos, teniendo en cuenta que no encuentro al vendedor?

Fabiola Saucedo

DNI N°46942836

Estimada lectora, la ley 28325 y sus normas complementarias regulan el trámite notarial de prescripción adquisitiva, mediante el cual una persona puede lograr se le declare propietaria de un vehículo; dicha declaración se basa en el hecho de poseer el bien por un lapso mínimo de 4 años, debiendo acreditar fehacientemente ante notario tal situación.

¿Qué medios de prueba pueden crear convicción en el notario? En realidad no hay un lista de medios probatorios, empero la práctica indica que por ej., la compra del Soat durante los años de posesión constituyen un documento imprescindible; asimismo boletas o facturas por servicios de reparación o mantenimiento en un taller automotriz; o incluso multas o papeles de internación del vehículo en el depósito; en todos estos documentos (u otros) debe figurar el nombre del poseedor y la identificación del vehículo (motor, placa, etc.)

Hay que tener en cuenta que el notario competente será el del domicilio del poseedor, debiendo además participar como mínimo 3 testigos mayores de 25 años que declararán que conocen al solicitante y especificarán el tiempo en que dicha persona viene poseyendo el vehículo. No olvidar que el Notario obligatoriamente irá al domicilio del solicitante y comprobará la posesión pacífica y pública del vehículo.

Finalmente, debe tenerse en cuenta que si bien este procedimiento se creó para los llamados vehículos menores, luego se extendió su aplicación a aquellos como el que da pie a la consulta.

MARCO A. BECERRA SOSAYA

Notario de Lima

¿Puede aportarse un predio no inscrito a una sociedad? Los aportes y su acreditación...

Sr.  Notario

Quiero constituir una empresa agrícola, pero tengo destinado como posible capital una casa no inscrita en los registros públicos ¿Es posible aportarla?

Jazmin Alata Z.

DNI N°46015149

Estimada lectora, los bienes aportados a la sociedad constituirán el capital de la empresa, siendo éste un indicador muy importante pues da cuenta de la capacidad de respuesta ante las obligaciones asumidas.

La ley general de sociedades regula lo referido a los aportes que efectúan los socios, aludiendo a aquellos de índole dinerario, aquellos no dinerarios (por ejemplo una casa, una laptop o un escritorio), como también derechos de crédito (por ejemplo un título valor que luego será efectivizado por la sociedad).

Empero, el artículo 35 del Reglamento del Registro de Sociedades es bastante explícito en cuanto a la entrega de los aportes acreditada ante el Registro: a) Si el aporte es en dinero, deberá insertarse en la escritura pública el documento donde conste su abono en una cuenta a nombre de la sociedad; b) Si el aporte es de documentos de crédito, mediante el abono de los fondos en la cuenta de la sociedad, lo que se acreditará también con el documento correspondiente; c) Si el aporte es de bienes registrados, con la inscripción previa o simultánea (según el caso) de la transferencia a favor de la sociedad en el registro respectivo; d) En cuanto a su inquietud, si el aporte es de inmuebles no registrados, bastará la indicación contenida en la escritura que son transferidos a la sociedad, individualizando el bien; e) Si el aporte es de bienes muebles no registrados bastará la certificación y valorización del gerente general; y, f) Si se trata del aporte de una empresa bastará la declaración del gerente general o administrador de haberla recibido.

MARCO A. BECERRA SOSAYA

Notario de Lima