¿El acto jurídico consigo mismo? ¿Debe ser previsto expresamente en los "poderes" para ser eficaz?

Sr. Notario
Hace 1 año me otorgaron un poder para vender un inmueble y ahora deseo comprarlo. ¿Es posible ello a pesar de que soy apoderado o representante del propietario?
Luis Rodriguez
DNI N 42080162

Estimado lector, el caso que usted propone, es decir, la posibilidad de que sea a la vez representante del vendedor y de otro lado comprador, implica celebrar un acto jurídico consigo mismo, conforme a la terminología jurídica.
Dicha figura está regulada en el artículo 166 del código civil, el cual reza que "Es anulable el acto jurídico que el representante concluya consigo mismo, en nombre propio o como representante de otro, a menos que la ley lo permita, que el representado lo hubiese autorizado específicamente, o que el contenido del acto jurídico hubiera sido determinado de modo que excluya la posibilidad de un conflicto de intereses". A la luz del artículo citado, se trata de evitar que el representante pueda aprovecharse de la situación privilegiada en que se encuentra.
Ahora bien, si una persona recibe un poder para transferir un bien y considera que eventualmente querrá adquirirlo, es aconsejable que en la escritura de apoderamiento se señalé "expresamente" que el apoderado podrá contratar consigo mismo, de lo contrario no podrá inscribir la transferencia a su favor en los registros públicos.
Esta posición -de la cual discordamos respetuosamente-, ha sido asumida por el Tribunal Registral de la Sunarp en el LX Pleno, en el cual acordó lo siguiente: "Procede observar por defecto subsanable el acto jurídico que el representante concluya consigo mismo, en nombre propio o como representante de otro, cuando el representado no lo hubiese autorizado específicamente”. Conforme a lo expuesto, la subsanación del defecto advertido en la observación, estaría en la confirmación por parte del poderdante o propietario del bien, respecto a la compra efectuada por su apoderado, quien también es comprador del bien.
No podemos dejar de mencionar que a nuestro criterio, la confirmación no es un requisito que dota de eficacia a la compraventa, pues ya la tiene; la función de la citada confirmación es perfeccionar y dotar de vida plena al acto que estaba herido de muerte, aunque eficaz. Más allá de nuestra interpretación empero, conforme hemos ya mencionado, recomendamos prever expresamente en el poder la posibilidad de celebrarse un acto jurídico consigo mismo, si fuera el caso.
MARCO A. BECERRA SOSAYA
Notario de Lima