martes, 5 de marzo de 2013

¿Qué es una "anotación preventiva"? Clases de Asientos Registrales


Sr. Notario
El otro día fui a una notaría llevando la partida registral del inmueble que quiero comprar, pero me dijeron que el propietario tenía anotada preventivamente su compra. ¿A qué se refieren con ello?
Luis Rodríguez
DNI No.42080162

Respuesta
Estimado lector, en la notaría a la cual acudió le han asesorado correctamente en cuanto a que una anotación preventiva no refleja un derecho estable. Simplificando el tema, podemos decir que hay dos clases principales de asientos registrales: a-. Los asientos de inscripción, a través de los cuales se publican derechos consolidados, produciendo los efectos jurídicos plenos que el ordenamiento jurídico les dispensa (piénsese en la compraventa a favor de una persona, quien en virtud al asiento registrado puede transmitir ordinariamente la propiedad sin mayores restricciones); y b-. Las anotaciones preventivas, a través de las cuales se publican derechos provisionales o transitorios y por tanto con efectos jurídicos restringidos (piénsese en la misma compraventa a favor de una persona, cuya vigencia en el tiempo es limitada).
Siendo así, cuando advertimos en una partida registral un derecho que está anotado preventivamente, debemos analizar su naturaleza, sus efectos y su vigencia. Particularmente, si se trata del derecho de propiedad y este corre anotado (no inscrito), previamente debería requerir a su vendedor que convierta dicha anotación en un asiento de inscripción. De lo contrario, aún cuando podría usted comprar si la anotación preventiva está vigente, su compra también caducaría junto a la anotación preventiva de la cual proviene.
Las causas por las cuales se anotan determinados derechos en el registro figuran en los artículos 65 y ss. del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. Ejemplo de ello es, cuando existen uno o más defectos subsanables en el titulo. Recomendados la lectura del articulado pertinente.
MARCO BECERRA SOSAYA
Notario de Lima

2 comentarios:

  1. para la constitucion de una empresa srltda aportan bienes dinerarios, uno de los socios tiene estado civil casado, pero hace 30 años que se separo de su pareja ella tiene otra familia pero no existe divorcio....mi pregunta es: sera necesario la intervencion de la esposa donde se constituye su nombre?, el socio no quiere que ella figure en nada porque sabe que adquirir derechos que ya no le pertenece.hay alguna forma de ella no figure en la constitucion o no intervenga cuando el tenga que vender sus acciones mas adelante?

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  2. Sr. Notario
    En primer lugar gracias x su respuesta:
    Estuvimos haciendo tramites a COFOPRI para obtener el titulo de propiedad de un inmueble (terreno y construcción) donde vivimos mas de 35 años. Este terreno (LOTE 20) fue cedido de palabra x mi difunta abuela a mi padre. Mi abuela vivía en el LOTE 19. Ambos lotes (19 y 20)en la actualidad tienen aprox. 1450 m2. Ambos lotes no tienen título de propiedad y están registrados en la SUNARP con partida INACTIVA a nombre de COFOPRI. A la muerte de mi abuela en 1985 mi tío (hermano de mi padre)(padre ya fallecido)descubre una ESCRITURA PUBLICA DE COMPRA Y VENTA del año 1944(de terreno de 1005 m2)y la presenta a COFOPRI para bloquear los trámites que estábamos haciendo en COFOPRI por decir que el terreno de la ESCRITURA está ubicado entre los lotes 19 y 20 y que pertenecen a una masa hereditaria. AHORA NOS ENCONTRAMOS EN LITIGIO con este tío. En primera instancia (Trujillo) COFOPRI resolvió a nuestro favor y en segunda instancia en Lima, declaró nula lo dicho en 1ra instancia y sub-dividiendo nuestro LOTE 20 en dos partes (LOTE 20 PARA MI MADRE Y LOTE 20A PARA MI ABUELA)Sub-dividiendo a la vez nuestra construcción en dos partes. Ahora nos encontramos en un Proceso contencioso administrativo ante el poder judicial en Lima. El tema gira alrededor de la aparición de esta ESCRITURA que solo dice el Nombre de mi abuela como LAURA PEREZ DE ESCOBAR cuando ella fue LAURA ROSA PÉREZ CARDO pero nunca se caso con mi abuelo ESCOBAR, lo otro es que en esta escritura no dice el N° de LIBRETA ELECTORAL de mi abuela, ni su huella digital, ni su firma. En esta también menciona que le obligan a cumplir todas las gabelas creadas y por crearse como que debe presentar los planos de construcción al Consejo Distrital de Buenos Aires (HOY Municipalidad de Victor Larco en Trujillo)para su aprobación antes de la construcción (dice allí que es un acuerdo y es obligatorio). Actualmente no existe construcción desde el lote 19 al 20 como un solo edificio y en ambos lotes está una construcción diferente hasta en arquitectura y no continuas. ¿esta escritura pude declararse NULA? ya que adicionalmente a,bos LOTES pagan sus servicios de agua, luz y pago de predios al municipio independientemente desde antes de 1980. También en esta ESCRITURA Dice que se compró un terreno de 1005 m2 con medidas de 30 x 33.5m con frontis la Av. LARCO (donde ambos lotes están) pero los demás linderos no se pueden comprobar, además que como sabrá en ese tiempo no se manejaban coordenadas. esta medida de 33.5 metros de frontera actualmente está sobre tres lotes (18, 19 y 20 0 19, 20 y21) y no solo dos lotes (19 y 20) como pretenden que calze. ¿ESTO ES VÁLIDO?..¿se puede declarar NULA esta ESCRITURA? También dice que esta escritura fue registrada en la SUNARP preventivamente por lo que ya feneció.

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