Quiero comprar un lote de terreno y sin embargo me venden cuotas ideales! ¿Es ello correcto?

Sr. Notario

Me están vendiendo un lote de terreno destinado a casa de campo; sin embargo según la minuta, el bien materia de venta es un porcentaje de acciones y derechos de un terreno con área mayor ¿Es ello correcto?

Melissa Espinoza

DNI 44820819

Estimada lectora, ordinariamente cuando alguien compra un lote de terreno, el mismo tiene una partida individual en los registros públicos; esta situación es la más idónea, pues permite que el adquirente del bien se convierta en el único propietario de toda el área registrada en la citada partida registral.

Empero, para contar con una partida individual en la Sunarp, la cual corresponderá a cada predio en particular, es preciso que en dicha entidad se realice un procedimiento administrativo que conlleve a la llamada “independización registral”; en virtud a tal procedimiento, los lotes de terreno que conforman una urbanización, o los departamentos que integran un edificio obtendrán finalmente su propia e individual partida. Sin embargo, en ocasiones el trámite le puede resultar engorroso al constructor o al habilitador, o simplemente no desea asumir dicho trámite en razón a las autorizaciones previas que debe obtener –por ejemplo a nivel municipal-, o por el tiempo que implica.

En tal medida -respondiendo a su interrogante-, al no haberse independizado cada lote de la urbanización proyectada, se contará con una sola partida registral en la cual estarán todos los lotes resumidos en una gran área mayor, conllevando que el vendedor opte por transferir cuotas ideales o acciones y derechos sobre dicha gran área, estableciendo que el porcentaje adquirido por determinada persona equivale a un área particular dentro del área mayor, encerrada en ciertos linderos con sus medidas perimétricas.

MARCO A. BECERRA SOSAYA

Notario de Lima

Seguridades al momento de comprar un inmueble hipotecado!

Señor Notario

Deseo comprar una casa hipotecada, pues me la venden a buen precio, pero temo que cuando le pague al vendedor, éste no cancele su préstamo hipotecario. ¿Qué puedo hacer?

Jorge Rivera

DNI N°10431634

Estimado lector, efectivamente, el ordenamiento jurídico permite que los bienes hipotecados, así como los embargados, se puedan transferir libremente, debiendo saber el comprador que en virtud a la operación realizada se convierte en deudor hipotecario. Debe quedar claro que, el término deudor hipotecario implica a su turno, que el nuevo propietario responderá frente al acreedor por la deuda aún pendiente, limitándose su responsabilidad al nuevo patrimonio adquirido; es decir que,ante la deuda aún impaga, el acreedor podrá dirigirse contra el bien comprado y no contra el resto del patrimonio del nuevo propietario del bien.

Ante lo dicho: quien compra un bien hipotecado requerirá que previa o paralelamente a su adquisición se cancele dicho gravamen; así, si el vendedor del bien cancelará la deuda con parte del precio, el levantamiento de la hipoteca se hará junto con la compra y dentro del mismo proceso. Para tal efecto, recordemos que es adecuado y admisible en la práctica inmobiliaria que el comprador gire dos cheques: uno para el acreedor por el monto pendiente de la deuda, y otro cheque para el vendedor por el restante del precio adeudado.

De esta manera desaparece el peligro de comprar un bien hipotecado sin que se levante el gravamen, pues obviamente usted –como comprador-, sólo firmará los documentos pertinentes y entregará el cheque que corresponde al vendedor, en la medida que  el acreedor haya firmado el documento que cancela la hipoteca en el Registro.

MARCO A. BECERRA SOSAYA

No confundir a la empresa con los accionistas a la hora de contratar!!!

Sr. Notario

Estoy negociando la compra de un inmueble, pero  el socio minoritario –con uno por ciento- de la persona jurídica que nos quiere vender, nos ha enviado una carta notarial manifestando que está en contra de dicha venta. ¿Qué debemos hacer? Nosotros hemos seguidos las negociaciones con elGerente de la empresa vendedora, quien está facultado para vender.

Fernando Ruiz

DNI N° 44042865

Estimado lector, es importante que diferenciemos en primer lugar, a los accionistas de la persona jurídica misma. Siendo así, debe quedar claro que la negociación, celebración y ejecución de cualquier contrato se efectúa con la persona jurídica y no con sus accionistas.

Efectivamente, usted sostendrá válidamente que los accionistas son los dueños de la empresa, lo cual es cierto; sin embargo, hay que considerar que dichos accionistas a pesar de ser el órgano máximo de la misma, generalmente designan otros órganos, como por ejemplo el Directorio y la Gerencia, los cuales ordinariamente tienen poder de decisión para los actos propios de la operatividad de la empresa.

De tal forma que, dependiendo del “acto” a celebrar con la persona jurídica -en este caso una compraventa de inmueble-, ustedes deberán dirigirse como compradores, al órgano facultado para vender el predio. Si conforme a los estatutos de la empresa, los cuales corren inscritos en los registros públicos y que ustedes deben revisar, se aprecia que el Gerente tiene poder suficiente para a sola firma transferir el bien, en realidad no le afecta la opinión de los accionistas.

Es decir que, si el Gerente tiene poder registral vigente para vender, ustedes pueden comprar válidamente y su adquisición se verá protegida por el Derecho. En cuanto al socio disconforme con la venta, éste tendría que previamente y conforme a las normas societarias, lograr la inscripción de la revocación del poder del Gerente para vender bienes.

MARCO BECERRA SOSAYA

Notario de Lima