domingo, 11 de enero de 2015

La anotación preventiva de usucapión en el registro: requisito legal, pero no vital !!

Sr. Notario
Estoy gestionando una prescripción adquisitiva de dominio en una notaría y quisiera saber si es necesario anotar preventivamente la solicitud en la partida registral.
Luis Rodriguez
DNI Nº42080162

Estimado lector, conforme a lo previsto por el art. 5 literal c) de la Ley 27333, durante la tramitación del procedimiento de prescripción adquisitiva, el notario solicitará al registro respectivo la anotación preventiva de la solicitud; esto es, se trata de un mandato legal y no de una cuestión facultativa pues la norma pretende que se difunda a través de la mayor cantidad de medios (incluida la propia partida registral del bien), lo solicitado por un poseedor cualificado que busca ser declarado propietario.

Por tanto, el notario “debe” efectuar la anotación preventiva. ¿En qué oportunidad dentro del procedimiento debería solicitarlo? Pues la norma no dice nada al respecto, pero lo propio es que se haga tan pronto se califique positivamente la minuta presentada a la notaría, antes o al mismo tiempo que la primera publicación en el diario correspondiente.

Sin embargo, si no se cumpliere con efectuar la anotación de la solicitud en la partida registral, ello no impedirá la inscripción de manera directa como propietario del poseedor, pues el derecho registral, a cuyo fuero corresponden las anotaciones preventivas, les otorga una función –entre otras- informativa, de resguardo de la prioridad registral o sirve para evitar la aparición del tercero registral, pero bajo ningún punto constituyen requisito previo para la inscripción definitiva de un acto o derecho. Recomendamos la lectura de la resolución del Tribunal Registral Nº 839-2007-SUNARP-TR-L.

MARCO A. BECERRA SOSAYA

Notario de Lima

sábado, 20 de diciembre de 2014

La certificación notarial de firmas como requisito para gozar de beneficios tributarios!

Señor Notario
Mi hijo está formando su empresa por lo cual le voy a alquilar una tienda. ¿Es necesario hacer un contrato escrito?, y si es así, ¿hay que legalizar notarialmente las firmas?
Steffan Argadoña
DNI N° 46549963

Estimada lectora, con relación a los contratos que se celebran en el Perú, existe como regla general la llamada “libertad de forma”; es decir que, salvo exista una disposición distinta, la validez y el despliegue de sus efectos jurídicos no requieren de formalidad alguna. 

Sin embargo, bien es sabido que, de no acudir a ciertas formalidades como la certificación notarial de firmas, el otorgamiento de una escritura pública o la inscripción registral, según el caso, nuestros derechos y la seguridad jurídica se vuelven vulnerables.

Pero además, hay aspectos tributarios vinculados al contrato de arrendamiento que debe tener en cuenta su hijo, a fin de gozar de ciertos beneficios referidos al impuesto a la renta y su pago.

A saber, conforme al artículo 4° numeral  6.1 lit. d) del Reglamento de Comprobantes de pago  de la Sunat (Res. Sunat 007-99), tratándose de recibos emitidos a nombre del arrendador (propietario) del inmueble, se entenderá identificado al inquilino como usuario de los servicios de agua, luz y teléfono, siempre que en el contrato de arrendamiento se estipule que el pago de dichos servicios estará a cargo de dicho inquilino, y que las firmas de los contratantes estén autenticadas notarialmente. Ello le permitirá sustentar gasto o costo para efecto tributario, crédito deducible o ejercer el derecho al crédito fiscal con relación a los servicios mencionados; siendo así el impuesto a pagar será menor.

Si las firmas son autenticadas con posterioridad al inicio del arrendamiento, dichos beneficios se generarán a partir de la fecha de certificación de las firmas.

MARCO A. BECERRA SOSAYA
Notario de Lima

martes, 2 de diciembre de 2014

Impuesto a la renta en la venta de la "casa habitación" de un "No Domiciliado"!!

Señor Notario
Mi primo está residiendo fuera del Perú y quiere vender la casa en que ha vivido hasta el año pasado. ¿Debe pagar impuesto a la renta?
Li Rodríguez.
DNI Nº 45547233

Estimada lectora, en términos generales, la venta de predios que hubieren sido adquiridos a partir del 01 de enero del año 2004 implica el pago de impuesto a la renta, en tanto con dicha transacción se hubiere generado una ganancia (de capital); es decir que, si compré el inmueble a 100,000.00 soles y ahora lo vendo a 500,000.00 soles, he ganado numéricamente 400,000.00 soles. Sobre este último monto y en tanto se trate de persona natural domiciliada en el Perú  -que no genere renta de 3ª categoría-, habré de pagar 5% por impuesto a la renta, resultando 20,000.00 soles para el fisco. Si se trata de persona natural no domiciliada pagará 30% de los 400,000.00 soles, es decir 120,000.00 soles.

Sin embargo, conforme al artículo 2º del TUO de la Ley del Imp. a la Renta in fine, a pesar que haya “ganancia” en la venta del predio, la misma no está gravada si se trata de inmueble ocupado como casa habitación del enajenante.

La pregunta aplicable a su caso es ¿Un no domiciliado puede exonerarse del pago del impuesto declarando que está enajenando su “casa habitación”? Aunque a primera vista pareciera una contradicción, en tanto la ley no hace distingo entre un domiciliado y un no domiciliado para este supuesto, la respuesta es positiva.

Recomendamos la lectura del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta en sus artículos referidos a la calidad de domiciliado y no domiciliado que ostenta una persona natural, así como el Informe Nº 111-2009-SUNAT/2B0000, el cual transcribimos a continuación:

INFORME N.°  111-2009-SUNAT/2B0000

MATERIA: 
Se consulta si se encuentra inafecta al pago del Impuesto a la Renta de Segunda Categoría, por encontrarse dentro de los alcances de la definición de casa habitación, la transferencia de propiedad de un inmueble situado en el país, siendo el vendedor una persona natural no domiciliada en el Perú cuya propiedad la ha mantenido por más de dos años y no la ha destinado para fines de comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares. 

BASE LEGAL: 
-   Texto Único Ordenado de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado por el Decreto Supremo N° 179-2004-EF, publicado el 8.12.2004, y normas modificatorias (en adelante, TUO de la Ley del Impuesto a la Renta).  
-    Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, aprobado por el Decreto Supremo N° 122-94-EF, publicado el 21.9.1994, y normas modificatorias. 

ANÁLISIS: 
En principio, entendemos que el inmueble ubicado en el territorio nacional ha sido adquirido a partir del 1.1.2004 y que el mismo califica como casa habitación del propietario, quien es una persona natural no domiciliada en el país que no genera rentas de tercera categoría.  
En ese sentido, se indica lo siguiente: 

1. El inciso b) del artículo 1° del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta dispone que el Impuesto a la Renta grava las ganancias de capital. 
El artículo 2° de la misma norma señala que para efectos de la propia ley, constituye ganancia de capital cualquier ingreso que provenga de la enajenación de bienes de capital. Se entiende por bienes de capital a aquellos que no están destinados a ser comercializados en el ámbito de un giro de negocio o de empresa. 

Agrega el acápite i) del último párrafo del citado artículo que no constituye ganancia de capital gravable por dicha Ley, el resultado de la enajenación de inmuebles ocupados como casa habitación del enajenante, efectuada por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, que no genere rentas de tercera categoría. 

Al respecto, el primer párrafo del artículo 1º-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta establece que para efecto de lo dispuesto en el acápite i) del último párrafo del artículo 2º de la Ley, se considera casa habitación del enajenante al inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos dos (2) años y que no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares. 

De otro lado, la Trigésimo Quinta Disposición Transitoria y Final del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta señala que las ganancias de capital provenientes de la enajenación de inmuebles distintos a la casa habitación, efectuadas por personas naturales, sucesiones indivisas o sociedades conyugales que optaron por tributar como tales, constituirán rentas gravadas de la segunda categoría, siempre que la adquisición y enajenación de tales bienes se produzca a partir del 1.1.2004. 

2.   Por su parte, el artículo 6º del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta establece que están sujetas al impuesto la totalidad de las rentas gravadas que obtengan los contribuyentes que, conforme a las disposiciones de dicha Ley, se consideran domiciliados en el país, sin tener en cuenta la nacionalidad de las personas naturales, el lugar de constitución de las jurídicas, ni la ubicación de la fuente productora.  

Agrega el mismo artículo que en caso de contribuyentes no domiciliados en el país, de sus sucursales, agencias o establecimientos permanentes, el impuesto recae sólo sobre las rentas gravadas de fuente peruana.  

Asimismo, de conformidad con el inciso a) del artículo 9° del citado TUO, en general y cualquiera sea la nacionalidad o domicilio de las partes que intervengan en las operaciones y el lugar de celebración o cumplimiento de los contratos, se considera rentas de fuente peruana a las producidas por predios y los derechos relativos a los mismos, incluyendo las que provienen de su enajenación, cuando los predios estén situados en el territorio de la República. 

3.  Del análisis de las normas anteriormente glosadas, se tiene que la enajenación de inmuebles situados en el territorio nacional, adquiridos a partir del 1.1.2004, que efectúe una persona natural que no genera renta de tercera categoría, independientemente de su condición de domiciliado o no en el Perú, originará una ganancia de capital gravada con el Impuesto a la Renta, salvo que se trate de la venta de un inmueble que califique como casa habitación del enajenante. 

Ahora bien, el TUO de la Ley del Impuesto a la Renta no hace distinción si el enajenante del inmueble que constituye casa habitación se trata de una persona natural domiciliada o no domiciliada en el país.  

En ese sentido, la ganancia de capital obtenida por una persona natural no domiciliada en el país por la enajenación de un inmueble adquirido a partir del 1.1.2004 que califica como casa habitación, no se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta. 

CONCLUSIÓN: 
La ganancia de capital obtenida por una persona natural no domiciliada en el Perú (que no genera rentas de tercera categoría) por la transferencia de propiedad de un inmueble situado en el país, cuya adquisición fue realizada a partir del 1.1.2004, y que constituye casa habitación, no se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta. 
Lima, 22 JUN 2009
Original firmado por
CLARA ROSSANA URTEAGA GOLDSTEIN
Intendente Nacional Jurídica

MARCO A. BECERRA SOSAYA

Notario de Lima

sábado, 1 de noviembre de 2014

Las acciones de las sociedad anónimas y sus gravámenes ¿Inscripción en la Sunarp o en el Libro de Matrícula de acciones?

Señor Notario
Un amigo me debe una suma de dinero y me quiere dar en garantía mobiliaria parte de las acciones de su empresa ¿dicho acto se inscribe en la Sunarp?
Francisco Martell
DNI No. 40285508

Estimado lector, ciertamente, antes de la vigencia de la Ley de la Garantía Mobiliaria – Ley 28677, el embargo y la llamada “prenda” sobre acciones se inscribían únicamente en el libro de matrícula de acciones, al igual que la propiedad sobre las mismas.

Hoy en día, la propiedad sobre las acciones permanece como un acto registrable en el libro de matrícula de acciones, por tanto, salvo en el caso de los fundadores, nunca sabremos -salvo mandato judicial- quiénes son los titulares dominiales de las acciones de una sociedad anónima.

Sin embargo, conforme a los arts. 4º y 32º de la norma invocada, para fines de oponibilidad y preferencia, la garantía mobiliaria y las medidas cautelares sobre acciones de una sociedad sí constituyen actos inscribibles en la Sunarp; en este caso se inscriben en el Registro Mobiliario de Contratos.

Consideramos que, además de la inscripción efectuada en la Sunarp, básicamente por una cuestión de orden e información referencial, también deberían anotarse las medidas cautelares y garantías mobiliarias sobre las acciones en el Libro de Matrícula de acciones; sin embargo, debe quedar claro que se trata de mera información administrativa pues la verdadera oponibilidad y preferencia jurídica del crédito se obtiene con la inscripción en la Sunarp.
MARCO A. BECERRA SOSAYA
Notario de Lima

domingo, 18 de mayo de 2014

¿Se requiere acreditar "interés" al notario para solicitar la expedición de un parte al Registro?

Sr. Notario
Hace varios años firmé una escritura como acreedor hipotecario, pero nunca se inscribió la hipoteca. ¿Puedo pedir al notario que envíe el parte a registros públicos?
Alex Inga
DNI 42248480

Estimado lector, conforme al artículo 82° del decreto legislativo 1049°, conocido como “ley del notariado”, el notario expedirá, bajo responsabilidad, testimonio, boleta y partes, a quien lo solicite, de los instrumentos públicos notariales que hubiera autorizado en el ejercicio de su función. 

La redacción de este artículo advierte que quien solicite la expedición del parte a los registros públicos, no tiene que acreditar interés o legitimidad alguna, pudiendo tratarse de cualquier persona; la norma no hace distingo alguno.

Esto resulta harto interesante en el campo práctico pues, llevadas las cosas a la casuística, bien podría pedir un tercero que no forma parte de la relación jurídico material (no es ni vendedor, ni comprador), la expedición y remisión del parte de una compraventa a los registros públicos, siendo su interés el embargar al comprador una vez inscrito su dominio.

En abono de lo indicado líneas atrás, debe recordarse que el artículo 87º de la misma norma prevé que “si es solicitado el traslado de un instrumento público notarial y el notario niega su existencia en el registro, el interesado podrá recurrir al Colegio de Notarios respectivo, para que éste ordene el examen del índice y registro, y comprobada su existencia, ordene la expedición del traslado correspondiente.”

Por su parte, ¿En qué casos podría el notario denegar válidamente la expedición de un parte notarial? A) Según el artículo 19 inc. d) de la misma norma, cuando no se le sufrague los honorarios profesionales y gastos en la oportunidad y forma convenidos; y B) Efectuando una interpretación extensiva de la Sexta Disposición Complementaria, Transitoria y Final, cuando presumiblemente se hubiere suplantado al o los otorgantes del instrumento notarial.

MARCO A. BECERRA SOSAYA

Notario de Lima

sábado, 10 de mayo de 2014

Efectos jurídicos al ingresar una minuta en la notaría!!

Sr. Notario
He ido a una notaría a presentar una minuta de venta donde luego firmarán los compradores, pero no la han recibido. ¿Qué puedo hacer?
Francisco Martell
DNI No. 40285508

Estimado lector, como sabemos, la minuta es el documento que contiene un acto jurídico, destinada a convertirse en escritura pública. Dicha escritura dará "fecha cierta" respecto de la realización del acto; es decir que, jurídicamente, no habrá duda alguna sobre el momento en que se celebró, lo cual es sumamente importante pues precisa indubitablemente el tiempo en que por ejemplo se transfirió la propiedad. Esto cobra relevancia cuando eventualmente existen derechos en conflicto.

Empero, la fecha cierta es en realidad una herramienta para "acreditar con efectos jurídicos”, en el caso planteado, el momento de la transferencia, pues la misma puede haberse producido antes; ordinariamente así sucede en la compraventa de inmuebles.

En el caso de una minuta, la fecha cierta se obtiene certificando (legalizando) la firma de los contratantes. Otro supuesto se da, ingresando la misma en la notaría, en este caso “sin legalización de firma de las partes”, momento en el cual se sella su ingreso, adquiriendo fecha cierta. Este último supuesto ha sido establecido mediante Casación N° 3434-2012-Lima.

Así las cosas, la notaría no le aceptó el ingreso de la minuta sin las firmas completas, pues su ingreso produce fecha cierta respecto a la celebración del acto, para cuyo efecto sin duda deben haber firmado todos los contratantes.

MARCO A. BECERRA SOSAYA
Notario de Lima

domingo, 4 de mayo de 2014

¿Qué datos son importantes al momento de otorgar un testamento?

Sr. Notario
Me han recomendado otorgar un testamento, pero no sé qué formalidades debo seguir. ¿Es un trámite muy engorroso?
Fabiola Saucedo
DNI Nº 46942836

Estimada lectora, dentro de las clases de testamento debo recomendar el testamento por escritura pública. Usted como testadora debe ir acompañada de dos testigos (que no pueden ser familiares, beneficiarios del acervo, ciertos acreedores, entre otros). Se le recomienda llevar un ayuda memoria de sus disposiciones, pues de lo contrario, ordenar sus ideas recién en el despacho notarial podría distraer su real voluntad.

En caso de personas mayores es aconsejable llevar certificado médico, pues aunque en estricto basta el notario para dar fe de la capacidad del testador, el certificado coadyuva en caso de eventual impugnación a crear convicción en base a la opinión de un perito en materia de salud.

En cuanto a los documentos que acrediten la titularidad (ej.propiedad) de lo que se dispone, consideramos que dicha acreditación ante el notario no puede ser tan rigurosa, pues el acto recién será eficaz a la muerte del testador; así, en el caso de inmuebles p.e., no requiere acreditar pago de tributos, o más todavía, puede dejar bienes futuros, bienes no inscritos o inmatriculados, con lo cual no habrá una partida registral que sustente el derecho del cual se dispone.

Empero, tratándose de bienes registrados, se recomienda llevar copia de la partida registral, a fin que el notario transcriba tal cual el número de la misma y la identificación del bien en el registro; Lo mismo llevar copia del DNI para incluir el número y nombres completosde los sucesoresello evitará futuros problemas.

El notario por su parte transcribirá a puño y letra su voluntad, leyendo al final el testamento junto con usted o el testigo designado. Esta formalidad constará en la escritura junto con las demás previstas en el art. 696 del código civil.

MARCO A. BECERRA SOSAYA
Notario de Lima