Señor Notario
Mi primo está residiendo fuera del Perú y quiere vender la casa en
que ha vivido hasta el año pasado. ¿Debe pagar impuesto a la renta?
Li Rodríguez.
DNI Nº 45547233
Estimada lectora, en términos generales, la venta de predios que
hubieren sido adquiridos a partir del 01 de enero del año 2004 implica el pago
de impuesto a la renta, en tanto con dicha transacción se hubiere generado una
ganancia (de capital); es decir que, si compré el inmueble a 100,000.00 soles y
ahora lo vendo a 500,000.00 soles, he ganado numéricamente 400,000.00 soles. Sobre este
último monto y en tanto se trate de persona natural domiciliada en el Perú -que no genere renta de 3ª categoría-, habré
de pagar 5% por impuesto a la renta, resultando 20,000.00 soles para el fisco.
Si se trata de persona natural no domiciliada pagará 30% de los 400,000.00
soles, es decir 120,000.00 soles.
Sin embargo, conforme al artículo 2º del TUO de la Ley del Imp. a
la Renta in fine, a pesar que haya
“ganancia” en la venta del predio, la misma no está gravada si se trata de
inmueble ocupado como casa habitación del enajenante.
La pregunta aplicable a su caso es ¿Un no domiciliado puede
exonerarse del pago del impuesto declarando que está enajenando su “casa
habitación”? Aunque a primera vista pareciera una contradicción, en tanto la
ley no hace distingo entre un domiciliado y un no domiciliado para este supuesto, la respuesta es
positiva.
Recomendamos la lectura del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta
en sus artículos referidos a la calidad de domiciliado y no domiciliado que
ostenta una persona natural, así como el Informe Nº 111-2009-SUNAT/2B0000, el
cual transcribimos a continuación:
INFORME
N.° 111-2009-SUNAT/2B0000
MATERIA:
Se consulta si se
encuentra inafecta al pago del Impuesto a la Renta de Segunda Categoría, por
encontrarse dentro de los alcances de la definición de casa habitación, la
transferencia de propiedad de un inmueble situado en el país, siendo el
vendedor una persona natural no domiciliada en el Perú cuya propiedad la ha
mantenido por más de dos años y no la ha destinado para fines de comercio,
industria, oficina, almacén, cochera o similares.
BASE LEGAL:
- Texto Único Ordenado de la Ley del
Impuesto a la Renta, aprobado por el Decreto Supremo N° 179-2004-EF, publicado
el 8.12.2004, y normas modificatorias (en adelante, TUO de la Ley del Impuesto
a la Renta).
- Reglamento de la Ley del
Impuesto a la Renta, aprobado por el Decreto Supremo N° 122-94-EF, publicado el
21.9.1994, y normas modificatorias.
ANÁLISIS:
En principio,
entendemos que el inmueble ubicado en el territorio nacional ha sido adquirido
a partir del 1.1.2004 y que el mismo califica como casa habitación del
propietario, quien es una persona natural no domiciliada en el país que no
genera rentas de tercera categoría.
En ese sentido, se
indica lo siguiente:
1. El
inciso b) del artículo 1° del TUO de la Ley del Impuesto a la Renta dispone que
el Impuesto a la Renta grava las ganancias de capital.
El artículo 2° de la
misma norma señala que para efectos de la propia ley, constituye ganancia de
capital cualquier ingreso que provenga de la enajenación de bienes de capital.
Se entiende por bienes de capital a aquellos que no están destinados a ser
comercializados en el ámbito de un giro de negocio o de empresa.
Agrega el acápite i)
del último párrafo del citado artículo que no constituye ganancia de capital
gravable por dicha Ley, el resultado de la enajenación de inmuebles ocupados
como casa habitación del enajenante, efectuada por una persona natural,
sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal, que no
genere rentas de tercera categoría.
Al respecto, el primer
párrafo del artículo 1º-A del Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta
establece que para efecto de lo dispuesto en el acápite i) del último párrafo
del artículo 2º de la Ley, se considera casa habitación del enajenante al
inmueble que permanezca en su propiedad por lo menos dos (2) años y que no esté
destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o
similares.
De otro lado, la
Trigésimo Quinta Disposición Transitoria y Final del TUO de la Ley del Impuesto
a la Renta señala que las ganancias de capital provenientes de la enajenación
de inmuebles distintos a la casa habitación, efectuadas por personas naturales,
sucesiones indivisas o sociedades conyugales que optaron por tributar como
tales, constituirán rentas gravadas de la segunda categoría, siempre que la
adquisición y enajenación de tales bienes se produzca a partir del
1.1.2004.
2. Por su parte, el artículo 6º del
TUO de la Ley del Impuesto a la Renta establece que están sujetas al impuesto
la totalidad de las rentas gravadas que obtengan los contribuyentes que,
conforme a las disposiciones de dicha Ley, se consideran domiciliados en el
país, sin tener en cuenta la nacionalidad de las personas naturales, el lugar
de constitución de las jurídicas, ni la ubicación de la fuente
productora.
Agrega el mismo
artículo que en caso de contribuyentes no domiciliados en el país, de sus
sucursales, agencias o establecimientos permanentes, el impuesto recae sólo
sobre las rentas gravadas de fuente peruana.
Asimismo, de
conformidad con el inciso a) del artículo 9° del citado TUO, en general y
cualquiera sea la nacionalidad o domicilio de las partes que intervengan en las
operaciones y el lugar de celebración o cumplimiento de los contratos, se
considera rentas de fuente peruana a las producidas por predios y los derechos
relativos a los mismos, incluyendo las que provienen de su enajenación, cuando
los predios estén situados en el territorio de la República.
3. Del análisis de las normas anteriormente
glosadas, se tiene que la enajenación de inmuebles situados en el territorio
nacional, adquiridos a partir del 1.1.2004, que efectúe una persona natural que
no genera renta de tercera categoría, independientemente de su condición de
domiciliado o no en el Perú, originará una ganancia de capital gravada con el
Impuesto a la Renta, salvo que se trate de la venta de un inmueble que
califique como casa habitación del enajenante.
Ahora bien, el TUO de
la Ley del Impuesto a la Renta no hace distinción si el enajenante del inmueble
que constituye casa habitación se trata de una persona natural domiciliada o no
domiciliada en el país.
En ese sentido, la
ganancia de capital obtenida por una persona natural no domiciliada en el país
por la enajenación de un inmueble adquirido a partir del 1.1.2004 que califica
como casa habitación, no se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta.
CONCLUSIÓN:
La ganancia de capital
obtenida por una persona natural no domiciliada en el Perú (que no genera
rentas de tercera categoría) por la transferencia de propiedad de un inmueble
situado en el país, cuya adquisición fue realizada a partir del 1.1.2004, y que
constituye casa habitación, no se encuentra gravada con el Impuesto a la Renta.
Lima, 22 JUN 2009
Original
firmado por
CLARA ROSSANA URTEAGA GOLDSTEIN
Intendente Nacional Jurídica
MARCO A. BECERRA SOSAYA
Notario de Lima
