La anotación preventiva de usucapión en el registro: requisito legal, pero no vital !!

Sr. Notario

Estoy gestionando una prescripción adquisitiva de dominio en una notaría y quisiera saber si es necesario anotar preventivamente la solicitud en la partida registral.

Luis Rodriguez

DNI Nº42080162

Estimado lector, conforme a lo previsto por el art. 5 literal c) de la Ley 27333, durante la tramitación del procedimiento de prescripción adquisitiva, el notario solicitará al registro respectivo la anotación preventiva de la solicitud; esto es, se trata de un mandato legal y no de una cuestión facultativa pues la norma pretende que se difunda a través de la mayor cantidad de medios (incluida la propia partida registral del bien), lo solicitado por un poseedor cualificado que busca ser declarado propietario.

Por tanto, el notario “debe” efectuar la anotación preventiva. ¿En qué oportunidad dentro del procedimiento debería solicitarlo? Pues la norma no dice nada al respecto, pero lo propio es que se haga tan pronto se califique positivamente la minuta presentada a la notaría, antes o al mismo tiempo que la primera publicación en el diario correspondiente.

Sin embargo, si no se cumpliere con efectuar la anotación de la solicitud en la partida registral, ello no impedirá la inscripción de manera directa como propietario del poseedor, pues el derecho registral, a cuyo fuero corresponden las anotaciones preventivas, les otorga una función –entre otras- informativa, de resguardo de la prioridad registral o sirve para evitar la aparición del tercero registral, pero bajo ningún punto constituyen requisito previo para la inscripción definitiva de un acto o derecho. Recomendamos la lectura de la resolución del Tribunal Registral Nº 839-2007-SUNARP-TR-L.

MARCO A. BECERRA SOSAYA

Notario de Lima

¿Qué hacer si Cofopri declaró propietario por prescripción al guardián del predio? La importancia de contar con un contrato.

Sr. Notario

Hace años compré un inmueble con mi cónyuge, pero ambos viajamos fuera del país y encargamos su guardianía a una persona quien ha sido reconocida como propietaria por Cofopri e inscrita en registros públicos ¿Qué puedo hacer?

Bruno Sánchez

DNI N°72551607

Estimado lector, su caso lamentablemente sirve para demostrar que lo más recomendable al adquirir una propiedad es inscribirla en los registros públicos, y que dicha omisión puede conllevar perder el bien. En el supuesto que usted plantea, probablemente se trata de una gran área que no ha estado inscrita en la Sunarp, o que ya ha estado inscrita a nombre del Estado, mereciendo por ello la intervención de Cofopri.

Como sabemos, dicha institución realiza varios procesos para reconocer al poseedor de cada predio, el cual –se presume- posee pública y pacíficamente, conduciéndose cual un propietario de buena fe. Al no haberse impugnado por ustedes ante Cofopri y de manera oportuna el reconocimiento del guardián como propietario, –lo cual sí es posible administrativamente dentro de un plazo-, se le ha inscrito en los registros públicos como titular de la propiedad. Siendo así, la solución implica inexorablemente recurrir al poder judicial para impugnar su calidad de poseedor-propietario.

Teniendo en cuenta esta situación, recomendamos siempre contar con un  instrumento, como por ejemplo un contrato de guardianía con firmas legalizadas notarialmente, con el cual se demostrará, en este caso ya en poder judicial, que el poseedor no se conducía como propietario si no como guardián, demostrándose dicha situación fehacientemente.

Nótese que una situación similar podría suceder con los inquilinos, quienes por error podrían aparecer eventualmente como poseedores, convirtiéndose luego en propietarios por prescripción administrativa; para acreditar su calidad de propietarios-arrendadores y oponerse a una eventual usucapión (denominación latina para la prescripción adquisitiva de dominio) deberá existir el contrato de arrendamiento, sin perjuicio del pago del tributo que corresponde.

MARCO A. BECERRA SOSAYA

Notario de Lima