La acreditación del pago del impuesto vehicular en notarías ¿Cómo funciona?

Señor Notario

Deseo inscribir la transferencia de mi vehículo del año 2010, pero en notaría me dicen que debo acreditar el pago del impuesto vehicular ¿Cuál es el sustento legal?

Julissa Cabrera

DNI N°40916462

Estimada lectora, el artículo 7 del D.S. Nº 156-2004-EF, Ley de Tributación Municipal, establece que los notarios públicos deberán requerir que se acredite el pago de los impuestos predial, alcabala o vehicular, en caso se transfieran los bienes gravados con dichos impuestos, para la inscripción o formalización de actos jurídicos; puntualizando además, que la exigencia de la acreditación del pago se limita al ejercicio fiscal en que se efectuó el acto que se pretende inscribir o formalizar, aun cuando los períodos de vencimiento no se hubieran producido.

Siendo así, queda claro que se trata de una obligación legal para el notario, quien sólo requerirá la acreditación en el pago del impuesto del año que corresponda, mas no de los anteriores.

Ahora bien, en el caso del Impuesto al Patrimonio Vehicular, el mismo es de periodicidad anual y grava la propiedad de los vehículos, automóviles, camionetas, station wagons, camiones, buses y ómnibuses, con una antigüedad no mayor de 3 años, computándose dicho plazo a partir de la primera inscripción en el Registro de Propiedad Vehicular.

En su caso, usted debió pagar impuesto vehicular desde el año siguiente a la inscripción de su vehículo en Sunarp, esto es, años 2011, 2012 y 2013, debiendo entonces acreditar el pago del impuesto del año 2013 si se hace la venta este año. Nótese que si mas bien la venta se hace en el año 2014, ya no debe acreditar ante notaría el pago del impuesto vehicular; lo cual sin embargo no lo exime de su obligación de pago al fisco.

MARCO A. BECERRA SOSAYA

Notario de Lima

La resolución unilateral de los contratos!!

Sr.Notario

Yo compré una casa a plazos hace 2 años y me registré como propietario, pero dejé de pagar cuatro cuotas. Cuando busqué al vendedor de la casa, éste me manifestó que ya no le interesaba refinanciar, y recuperó la casa otorgando una escritura unilateral e inscribiéndola en los registros públicos sin mi intervención ¿es eso posible? ¿No debería haber un pronunciamiento judicial acaso?

Giovanna Peralta

DNI N° 09452036

Estimada lectora, efectivamente, un propietario inscrito en los registros públicos que compró una casa a plazos, sí puede “perderla” con la sola manifestación del vendedor plasmada en una escritura pública, aduciendo éste que no se le ha pagado parte de las cuotas pactadas. Esta figura se denomina jurídicamente “resolución unilateral de los contratos” y se produce cuando hay un incumplimiento de alguna de las partes –para el caso presente, sea el comprador, sea el vendedor-.

Dicha resolución unilateral implica varios supuestos para los efectos de concretarse: a) Como fácilmente se deduce, supone la intervención “únicamente” de la parte vulnerada con el incumplimiento (el vendedor en su pregunta); b) Dicha parte afectada sólo tiene que aducir que hubo incumplimiento o en su caso falta de pago, adjuntando a la notaría la respectiva carta notarial de requerimiento de pago; c) Nótese que incluso podría no ser cierto que hubo el incumplimiento detallado en la carta; ese extremo no tiene que verificarlo el notario ni el registrador pues –conforme a ley- se presumirá cierto y exacto; d) Se otorgará una escritura pública como documento suficiente para que la propiedad revierta a nombre del vendedor.

El efecto será finalmente que aun cuando usted haya estado inscrito como propietario en el registro, si incumplió con el pago de parte de sus cuotas, podría perder la propiedad con un mecanismo extrajudicial y simple activado por su vendedor, otorgando a su sola voluntad una escritura pública. Ahora bien, podría suceder que usted sí estuvo cumpliendo y la resolución ha sido ilegalmente invocada; pues en ese caso deberá acudir a la vía judicial.

Recomendamos leer los artículos 1428°, 1429° y 1430° del código civil.

MARCO ANTONIO BECERRA SOSAYA

Notario de Lima

La hipoteca y las construcciones posteriores a su constitución!!

Sr. Notario
He recibido un terreno en hipoteca hace varios años y he advertido que recientemente se ha levantado una casa en dicho terreno ¿me afecta ello, o me beneficia?
Victor Montenegro
DNI Nº73117157

Estimado lector, conforme al articulo 1101º del código civil, la hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiación, salvo pacto distinto. De tal manera que, en vuestro caso, si no se hubiere pactado en la escritura de constitución de hipoteca por la exclusión de las edificaciones levantadas con posterioridad a dicha hipoteca, éstas también estarán gravadas.
En los registros públicos dicha posición es aceptada sin miramientos; puede leerse la resolución Nº 059-2001-ORLC/TR, que señala que "la hipoteca abarca el suelo, comprendido dentro de los planos verticales del perímetro superficial, incluyendo asimismo, a las construcciones que pudiesen existir en el sobresuelo, aún cuando estas últimas hayan sido efectuadas con posterioridad... siempre que en el instrumento público constitutivo de la hipoteca no se haya pactado en contrario..."
Ahora bien, a pesar que nuestro código civil admite el pacto en contrario, resulta poco aconsejable -para el acreedor- pactar de esa manera, es decir por la exclusión de la construcción posterior al gravamen, pues ello dificultaría sobremanera la venta forzada en un eventual remate por incumplimiento de la obligación garantizada. Efectivamente, piénsese en el remate mismo en el cual se ofrece el terreno, pero sin la construcción ¿cuántas personas quisieran adquirir? ¿cómo se inscribiría luego en sunarp tal adjudicación?
Mas bien en el otro plano, es decir, al no haber pacto que excluya la construcción, el remate definitivamente incluirá la misma a pesar que ésta no figure en la escritura de constitución de la hipoteca.
MARCO A. BECERRA SOSAYA
Notario de Lima

Las cartas notariales y la importancia del domicilio!

Sr. Notario
He enviado una carta notarial al domicilio de una persona que me debe una suma de dinero, pero al parecer, ésta ya no vive allí ¿Qué puedo hacer?
Maritza Estela
DNI Nº 44506069

Estimado lectora, la carta notarial implica el envío de una comunicación a través de una notaría, cuyo efecto principal es dejar constancia plena e indubitable de su entrega, o si así no fuera por diversos motivos, de las circunstancias de su diligenciamiento.
La carta ciertamente va dirigida a un destinatario; sin embargo, tan importante como el destinatario es la dirección determinada en la cual debe entregarse la misiva, dato que debe figurar en la carta misma.
Ahora, imaginemos -dando respuesta a su interrogante- que el destinatario (deudor) se mudó de casa, o la empresa a la cual nos dirigimos ha cambiado de sede; en estos casos, en la medida que preexista un contrato, convención o documento en el cual las partes han fijado un domicilio, no es relevante ni nos afecta dicha variación de domicilio, a menos que se nos haya comunicado de manera a su vez indubitable. (Leer art. 40º del código civil) Ejemplifiquemos: Si el deudor no nos comunicó la variación domiciliaria, estará bien notificado a pesar que su casa esté alquilada a un tercero; a pesar que la casa en la cual vivió ha sido demolida y ahora se está construyendo un edificio; a pesar que la casa esté deshabitada, en cuyo caso la notaría dejará bajo puerta la carta; entre otros supuestos.
El mensaje entonces en estos casos es doble: a) Para quien remite la carta notarial, puede estar seguro que está siendo bien notificada su comunicación, si ésta se dirige al domicilio consignado en su contrato cuya variación no se le ha comunicado; b) Para todos en general, que creamos y mantenemos relaciones jurídicas, es importante comunicar la variación de nuestro domicilio legal; de lo contrario podríamos tener sorpresas poco agradables.
MARCO A. BECERRA SOSAYA
Notario de Lima

Quiero comprar un lote de terreno y sin embargo me venden cuotas ideales! ¿Es ello correcto?

Sr. Notario

Me están vendiendo un lote de terreno destinado a casa de campo; sin embargo según la minuta, el bien materia de venta es un porcentaje de acciones y derechos de un terreno con área mayor ¿Es ello correcto?

Melissa Espinoza

DNI 44820819

Estimada lectora, ordinariamente cuando alguien compra un lote de terreno, el mismo tiene una partida individual en los registros públicos; esta situación es la más idónea, pues permite que el adquirente del bien se convierta en el único propietario de toda el área registrada en la citada partida registral.

Empero, para contar con una partida individual en la Sunarp, la cual corresponderá a cada predio en particular, es preciso que en dicha entidad se realice un procedimiento administrativo que conlleve a la llamada “independización registral”; en virtud a tal procedimiento, los lotes de terreno que conforman una urbanización, o los departamentos que integran un edificio obtendrán finalmente su propia e individual partida. Sin embargo, en ocasiones el trámite le puede resultar engorroso al constructor o al habilitador, o simplemente no desea asumir dicho trámite en razón a las autorizaciones previas que debe obtener –por ejemplo a nivel municipal-, o por el tiempo que implica.

En tal medida -respondiendo a su interrogante-, al no haberse independizado cada lote de la urbanización proyectada, se contará con una sola partida registral en la cual estarán todos los lotes resumidos en una gran área mayor, conllevando que el vendedor opte por transferir cuotas ideales o acciones y derechos sobre dicha gran área, estableciendo que el porcentaje adquirido por determinada persona equivale a un área particular dentro del área mayor, encerrada en ciertos linderos con sus medidas perimétricas.

MARCO A. BECERRA SOSAYA

Notario de Lima

Seguridades al momento de comprar un inmueble hipotecado!

Señor Notario

Deseo comprar una casa hipotecada, pues me la venden a buen precio, pero temo que cuando le pague al vendedor, éste no cancele su préstamo hipotecario. ¿Qué puedo hacer?

Jorge Rivera

DNI N°10431634

Estimado lector, efectivamente, el ordenamiento jurídico permite que los bienes hipotecados, así como los embargados, se puedan transferir libremente, debiendo saber el comprador que en virtud a la operación realizada se convierte en deudor hipotecario. Debe quedar claro que, el término deudor hipotecario implica a su turno, que el nuevo propietario responderá frente al acreedor por la deuda aún pendiente, limitándose su responsabilidad al nuevo patrimonio adquirido; es decir que,ante la deuda aún impaga, el acreedor podrá dirigirse contra el bien comprado y no contra el resto del patrimonio del nuevo propietario del bien.

Ante lo dicho: quien compra un bien hipotecado requerirá que previa o paralelamente a su adquisición se cancele dicho gravamen; así, si el vendedor del bien cancelará la deuda con parte del precio, el levantamiento de la hipoteca se hará junto con la compra y dentro del mismo proceso. Para tal efecto, recordemos que es adecuado y admisible en la práctica inmobiliaria que el comprador gire dos cheques: uno para el acreedor por el monto pendiente de la deuda, y otro cheque para el vendedor por el restante del precio adeudado.

De esta manera desaparece el peligro de comprar un bien hipotecado sin que se levante el gravamen, pues obviamente usted –como comprador-, sólo firmará los documentos pertinentes y entregará el cheque que corresponde al vendedor, en la medida que  el acreedor haya firmado el documento que cancela la hipoteca en el Registro.

MARCO A. BECERRA SOSAYA

No confundir a la empresa con los accionistas a la hora de contratar!!!

Sr. Notario

Estoy negociando la compra de un inmueble, pero  el socio minoritario –con uno por ciento- de la persona jurídica que nos quiere vender, nos ha enviado una carta notarial manifestando que está en contra de dicha venta. ¿Qué debemos hacer? Nosotros hemos seguidos las negociaciones con elGerente de la empresa vendedora, quien está facultado para vender.

Fernando Ruiz

DNI N° 44042865

Estimado lector, es importante que diferenciemos en primer lugar, a los accionistas de la persona jurídica misma. Siendo así, debe quedar claro que la negociación, celebración y ejecución de cualquier contrato se efectúa con la persona jurídica y no con sus accionistas.

Efectivamente, usted sostendrá válidamente que los accionistas son los dueños de la empresa, lo cual es cierto; sin embargo, hay que considerar que dichos accionistas a pesar de ser el órgano máximo de la misma, generalmente designan otros órganos, como por ejemplo el Directorio y la Gerencia, los cuales ordinariamente tienen poder de decisión para los actos propios de la operatividad de la empresa.

De tal forma que, dependiendo del “acto” a celebrar con la persona jurídica -en este caso una compraventa de inmueble-, ustedes deberán dirigirse como compradores, al órgano facultado para vender el predio. Si conforme a los estatutos de la empresa, los cuales corren inscritos en los registros públicos y que ustedes deben revisar, se aprecia que el Gerente tiene poder suficiente para a sola firma transferir el bien, en realidad no le afecta la opinión de los accionistas.

Es decir que, si el Gerente tiene poder registral vigente para vender, ustedes pueden comprar válidamente y su adquisición se verá protegida por el Derecho. En cuanto al socio disconforme con la venta, éste tendría que previamente y conforme a las normas societarias, lograr la inscripción de la revocación del poder del Gerente para vender bienes.

MARCO BECERRA SOSAYA

Notario de Lima