La resolución unilateral de los contratos!!

Sr.Notario

Yo compré una casa a plazos hace 2 años y me registré como propietario, pero dejé de pagar cuatro cuotas. Cuando busqué al vendedor de la casa, éste me manifestó que ya no le interesaba refinanciar, y recuperó la casa otorgando una escritura unilateral e inscribiéndola en los registros públicos sin mi intervención ¿es eso posible? ¿No debería haber un pronunciamiento judicial acaso?

Giovanna Peralta

DNI N° 09452036

Estimada lectora, efectivamente, un propietario inscrito en los registros públicos que compró una casa a plazos, sí puede “perderla” con la sola manifestación del vendedor plasmada en una escritura pública, aduciendo éste que no se le ha pagado parte de las cuotas pactadas. Esta figura se denomina jurídicamente “resolución unilateral de los contratos” y se produce cuando hay un incumplimiento de alguna de las partes –para el caso presente, sea el comprador, sea el vendedor-.

Dicha resolución unilateral implica varios supuestos para los efectos de concretarse: a) Como fácilmente se deduce, supone la intervención “únicamente” de la parte vulnerada con el incumplimiento (el vendedor en su pregunta); b) Dicha parte afectada sólo tiene que aducir que hubo incumplimiento o en su caso falta de pago, adjuntando a la notaría la respectiva carta notarial de requerimiento de pago; c) Nótese que incluso podría no ser cierto que hubo el incumplimiento detallado en la carta; ese extremo no tiene que verificarlo el notario ni el registrador pues –conforme a ley- se presumirá cierto y exacto; d) Se otorgará una escritura pública como documento suficiente para que la propiedad revierta a nombre del vendedor.

El efecto será finalmente que aun cuando usted haya estado inscrito como propietario en el registro, si incumplió con el pago de parte de sus cuotas, podría perder la propiedad con un mecanismo extrajudicial y simple activado por su vendedor, otorgando a su sola voluntad una escritura pública. Ahora bien, podría suceder que usted sí estuvo cumpliendo y la resolución ha sido ilegalmente invocada; pues en ese caso deberá acudir a la vía judicial.

Recomendamos leer los artículos 1428°, 1429° y 1430° del código civil.

MARCO ANTONIO BECERRA SOSAYA

Notario de Lima