La actuación del notario es pública; nunca clandestina!!

Sr. Notario

He solicitado a un notario verificar el estado físico de unas maquinarias en un depósito abierto al público, siendo necesario que se efectúe tal diligencia sin anunciar su presencia al administrador ¿Es posible ello?
Jenny Vasquez A.
DNI N° 43981097

Estimada lectora, ciertamente no son pocos los casos en que las personas solicitan a los notarios efectuar diligencias sin dar cuenta de su presencia ni de la realización de un acto notarial; la razón de ello estriba en que definitivamente el comportamiento de las personas difiere cuando están ante la intervención de un notario, pues entienden que este último extenderá un acta en la cual dejará constancia objetiva de los hechos acaecidos y de las circunstancias que rodean el acto.
Empero, conforme al artículo 99º del decreto legislativo del notariado, "antes de la facción del acta, el notario dará a conocer su condición de tal y que ha sido solicitada su intervención para autorizar el instrumento público extraprotocolar."
Esto implica que la actuación del notario no puede ser clandestina, sino que éste se encuentra obligado a dar cuenta de su presencia -en el caso planteado por usted- al administrador del local, quien además podrá formular observaciones que deberán ser incluidas en el acta a extenderse, suscribiendo tal acta.
Correlato de lo mencionado, es "aconsejable" por ejemplo que cuando un notario ingrese a una dependencia o entidad oficial, lo haga identificándose con su documento nacional de identidad, pero además con el documento que lo acredite como notario para que así conste en los registros de ingreso.
MARCO A. BECERRA SOSAYA
Notario de Lima

Sobre la posibilidad de aclarar un testamento después de fallecido el testador!!!

Sr.Notario

Habiendo fallecido un familiar, se inscribió su testamento en el que me nombra heredera, pero mi nombre está incompleto ¿Qué puedo hacer?

Angie Espinoza R.

DNI No.46865334

Estimada lectora, teniendo en cuenta que el testamento es un acto unilateral, es lugar común que el testador consigne el nombre de sus sucesores de manera incompleta o incluso errada. Ello genera problemas serios, pues si bien no existirá impedimento para inscribir el testamento en el registro de testamentos, así como en el registro de predios u otros, el inconveniente surge cuando el heredero o legatario intenta transferir los derechos adquiridos por la vía sucesoria.

Ejemplificando: Imaginemos que la heredera es nombrada en el testamento como Juana Pérez Gómez, pero su nombre completo es Juana Asunta Pérez Gómez; para complicar las cosas hasta el límite de lo cotidiano, imaginemos que Juana se ha casado en EEUU y ahora se llama Juana Smith, quien se identifica así con su pasaporte americano. Definitivamente esta persona tendría problemas serios para transferir la propiedad heredada.

Primera recomendación: Antes de ir a la notaría a otorgar su testamento, el testador debe informarse cabalmente de los datos de quienes serán sus sucesores, (nombres completos, números de documento de identidad, adquisición o cambio de nacionalidad, entre otros); lo mismo en cuanto a los bienes materia de disposición (si se trata de bienes registrados en la Sunarp, hay que indicar el número de partida registral, etc.)

Segunda recomendación: En el caso que usted plantea, vale tener en cuenta que mediante Resolución No.139-97-ORLC/TR la Sunarp indicó que habiendo ya fallecido el testador, los nombres de los herederos forzosos consignados en un testamento sí son pasibles de "aclaración"; recomendamos su lectura.

MARCO A. BECERRA SOSAYA

Notario de Lima

Las cuotas ideales sobre un bien y su transferencia!

Señor Notario
He vendido el 20% de mi terreno, pero en los registros públicos observaron la venta pues señalaron que no es correcto decir que vendo el 20% de "mis" acciones y derechos, sino el 20% de "las" acciones y derechos. ¿A qué se refieren?
Christian Jáuregui
DNI No.41434965

Estimado lector, efectivamente existe una diferencia sustancial entre vender el 20% de "su" cuota ideal que tiene sobre un terreno y el 20% de "la" cuota ideal que tiene sobre el terreno.
En el primer caso, puede entenderse que usted está enajenando la quinta parte de su cuota ideal; es decir que, si usted es propietario del 50% del predio y su hermano del otro 50%, cuando usted transfiere el 20% de "su" cuota ideal, está refiriéndose al 10% de todo el  terreno.
En cambio, cuando usted indica que transfiere el 20% de la cuota ideal sobre el terreno, la referencia es a la totalidad del bien y como consecuencia usted se queda con el 30%, su hermano con el 50% y su comprador con el 20%.
Parece un juego de palabras engorroso; sin embargo, es importante que -en particular quienes son copropietarios de bienes inmuebles, distingamos esta diferencia que es sutil y enorme a la vez.
Según el art.96 del reglamento de predios de la Sunarp en el caso de transferencias de cuotas ideales, la cuota debe referirse a la totalidad del predio, lo que nos indica cómo debe redactarse la cláusula de transferencia; empero, cuando se transfiera la "integridad" de la cuota que le corresponde al copropietario, no se requiere consignar expresamente en el título el porcentaje transferido.
Recomendación: Para evitar peligrosas confusiones, incluir en el contrato el nuevo cuadro de distribución de cuotas ideales, producto de la trasferencia realizada.
MARCO A. BECERRA SOSAYA
Notario de Lima

La "representación sucesoria" en el documento notarial.

Sr. Notario
Mi abuelo ha fallecido hace 2 meses, tuvo tres hijos y era soltero, siendo uno de sus hijos mi papá. Deseo saber si habiendo fallecido mi padre hace 5 años, a nosotros sus dos hijos y a mi madre ¿nos corresponde algo del patrimonio del abuelo?
Juan C. Sáez
DNI No. 46704510

Estimado lector, el artículo 681 del código civil regula la llamada “representación sucesoria”, en virtud a la cual los descendientes (representantes) entran en el lugar que le correspondería a su ascendiente (representado), gozando de la posibilidad de recibir la herencia que a éste le correspondería si viviese, o que hubiere renunciado o perdido por indignidad o desheredación. Los requisitos para que se active esta institución son: a) La  premoriencia -del representado-; b) La capacidad sucesoria de los descendientes –no tener impedimentos-; c) El vínculo sanguíneo.
Con respecto a su interrogante, entiendo que los herederos de su padre –fallecido hace 5 años- son usted, su hermano y su madre como cónyuge que aún vive; pues bien, en tal caso, bajo la premisa de que no hubiere testamento, el juez o notario que conozca la sucesión intestada sólo podrá considerar como representantes a los hijos, en tanto descendientes y no a la cónyuge, quien está definitivamente excluida. En estos supuestos y tomando como referencia su pregunta, tanto el notario como el juez, deben cuidar la redacción del acta o resolución que declara a los herederos, indicando expresamente quiénes heredan por representación y a quién representan. Esto es necesario pues la representación opera por estirpe –y no por cabeza-, motivo por el cual usted y su hermano adquirirán un tercio de la masa hereditaria, que es lo que correspondería a vuestro padre si viviese, junto a los otros dos hijos del abuelo (tíos), quienes adquirirán también un tercio cada uno.
MARCO A. BECERRA SOSAYA
Notario de Lima

No quiero figurar como parte contratante! Licitud y regulación del "mandato sin representación".

Sr. Notario

Quiero comprar una propiedad pero no deseo hacerlo directamente del propietario, pues éste, sabiendo que se trata de mí, aumentará sobremanera el precio al saber que es para ampliar mi negocio. ¿Qué puedo hacer?

César Lovera

DNI No.44363811

Estimado lector, su pregunta recoge una práctica que obedece a estrategias lícitas que pueden practicarse en el mundo empresarial. Nuestro código civil regula ciertamente la figura del "mandato sin representación", a través del cual usted puede celebrar un contrato con una persona, quien tendrá en el encargo de adquirir la propiedad para usted.

Empero, esta persona -a quien el código llama el mandatario-, en una primera etapa comprará la casa a su propio nombre, con lo cual usted permanece ajeno a esta relación jurídica nacida de la compraventa del bien.

Posteriormente, el mandatario deberá transferirle la propiedad de la casa a usted -a quien el código civil llama "el mandante"-, con lo cual tendrá la casa deseada. Debe tener en cuenta sin embargo, que en el proceso adquisitivo que finalmente lo convertirá en propietario, hay dos transferencias sucesivas, por lo cual deberá considerar los aspectos de orden tributario como el impuesto de alcabala, los derechos registrales, entre otros.

A modo de conclusión, vale recordar que el reglamento del registro de predios de la sunarp indica en su art.112 que, en caso que el mandato sin representación conste en instrumento público o estuviera inscrito en el Registro correspondiente y el predio estuviere determinado, bastará la participación unilateral del mandatario para inscribir la propiedad a favor suyo.

MARCO A. BECERRA SOSAYA

Notario de Lima

¿Es posible que un cónyuge pueda comprar un bien y tenga la calidad de propio, aduciendo que el dinero es a su vez un bien propio?

Sr. Notario

Cuando era soltera compré una casa, que ahora, ya estando casada, quiero vender; a su vez, con el producto de la venta quiero comprar otra casa; sin embargo en los registros públicos me están pidiendo que participe mi cónyuge en la nueva compra ¿Es ello procedente?
Jenny Vasquez A.
DNI N° 43981097

Estimada sra. Vásquez, efectivamente, cuando las personas se casan, pueden optar por cualquiera de los dos siguientes regímenes patrimoniales: 1) Sociedad de Gananciales o 2) Separación de Patrimonios. En el segundo caso, cada uno de los esposos sigue contratando y vinculándose patrimonialmente como si fuera soltero, en el sentido de que los bienes que adquiere incluso durante el matrimonio son de su exclusiva propiedad, sin tener derecho alguno su cónyuge.

En el régimen de sociedad de gananciales, que es el más comúnmente utilizado en el Perú, los bienes que adquieren los cónyuges durante el matrimonio le pertenecen a la sociedad conyugal –la cual es conformada por ambos cónyuges-. Sin embargo, junto a esos bienes sociales, pueden coexistir bien propios de cada cónyuge; así por ejemplo, los que adquiere como anticipo de legítima, testamento, donación, etc. y que por tanto, luego podrá venderlos sin consentimiento de su cónyuge.

La respuesta a su pregunta está recogida en el artículo 311 inciso 3 del código civil, que señala: "Si vendidos algunos bienes, cuyo precio no consta haberse invertido, se compran después otros equivalentes, se presumen, mientras no se pruebe lo contrario, que la adquisición posterior es hecha con el producto de la enajenación anterior”. Siendo así, tanto en la notaría como en los registros públicos, podrían eventualmente acoger la presunción acotada. La dificultad se encuentra en establecer qué es un bien equivalente, o cómo le consta al notario o al registrador el origen de los fondos -supuestamente fruto de la venta de un bien propio-, entre otros.

En todo caso, aún cuando la posición del registro ha sido contraria a dicha presunción, alegando la imposibilidad del Registrador de conocer fehacientemente que el producto de la venta del primer bien se utilizó en la compra del segundo, aquí le dejamos una resolución del Tribunal Registral que sí ampara dicha presunción y que por tanto le puede servir: Resolución No. 298-98-ORLC/TR.

MARCO A.BECERRA SOSAYA
Notario de Lima

¿Es posible limitar a los propietarios en su facultad de "venta" de sus respectivos bienes? ¿Es posible hacerlo al menos temporalmente?

Sr. Notario

Me dedico a la compra y venta de autos, y quisiera saber si  es posible que la propietaria del vehículo me otorgue poder para venderlo y adicionalmente “renuncie” a venderlo ella misma.

Carlos Vargas

DNI N°42128658

Estimado lector, entiendo que su preocupación estriba en que al obtener el poder para la venta del bien, usted va a invertir tiempo y dinero para lograr la enajenación, obteniendo luego la utilidad correspondiente; sin embargo, si la propietaria del auto vende por su parte el bien –al no haber renunciado a su facultad de disposición-, toda la inversión realizada se perdería.  

Definitivamente, en casos como el propuesto es recomendable contar con un poder irrevocable, el cual tiene como plazo máximo de irrevocabilidad un año; transcurrido dicho año, el poder sigue vigente, pero es pasible de revocarse en cualquier momento. Con la utilización de esta figura, al menos se habrá asegurado usted de que por el lapso indicado, tendrá la facultad para enajenar el bien, sin que lo priven de la misma, pudiendo efectuar una inversión acorde a dicho tiempo y circunstancias.

Ahora bien, lo que definitivamente no podrá pactar con la propietaria del vehículo, es que ella renuncie a su facultad de venderlo, pudiendo dicha propietaria hacerlo en cualquier momento a pesar de haber otorgado un poder para tal efecto; el artículo 882°del código civil “prohibe prohibir” a los propietarios que éstos enajenen o graven sus bienes, salvo que una ley diga lo contrario. Lo que puede hacer para contrarrestar la posibilidad de venta del vehículo por parte de la propietaria, es mantener usted la posesión el vehículo, entre otros.

Los Registros Públicos son contundentes en cuanto a los alcances del artículo aludido; tanto así que el 01.12.2012 se publicó en el diario oficial El Peruano un Precedente Vinculante -que precisaba uno anterior-, estableciendo que “Las restricciones convencionales de la propiedad establecidas por pacto no pueden comprender - de manera absoluta, relativa, ni temporal-, los atributos de enajenación o gravamen del bien, salvo que la Ley lo permita, conforme con lo previsto por el artículo 882 del Código Civil, pues existe un interés superior de que los bienes circulen libremente en el mercado.”     

MARCO A. BECERRA SOSAYA

Notario de Lima