¿Es posible limitar a los propietarios en su facultad de "venta" de sus respectivos bienes? ¿Es posible hacerlo al menos temporalmente?

Sr. Notario

Me dedico a la compra y venta de autos, y quisiera saber si  es posible que la propietaria del vehículo me otorgue poder para venderlo y adicionalmente “renuncie” a venderlo ella misma.

Carlos Vargas

DNI N°42128658

Estimado lector, entiendo que su preocupación estriba en que al obtener el poder para la venta del bien, usted va a invertir tiempo y dinero para lograr la enajenación, obteniendo luego la utilidad correspondiente; sin embargo, si la propietaria del auto vende por su parte el bien –al no haber renunciado a su facultad de disposición-, toda la inversión realizada se perdería.  

Definitivamente, en casos como el propuesto es recomendable contar con un poder irrevocable, el cual tiene como plazo máximo de irrevocabilidad un año; transcurrido dicho año, el poder sigue vigente, pero es pasible de revocarse en cualquier momento. Con la utilización de esta figura, al menos se habrá asegurado usted de que por el lapso indicado, tendrá la facultad para enajenar el bien, sin que lo priven de la misma, pudiendo efectuar una inversión acorde a dicho tiempo y circunstancias.

Ahora bien, lo que definitivamente no podrá pactar con la propietaria del vehículo, es que ella renuncie a su facultad de venderlo, pudiendo dicha propietaria hacerlo en cualquier momento a pesar de haber otorgado un poder para tal efecto; el artículo 882°del código civil “prohibe prohibir” a los propietarios que éstos enajenen o graven sus bienes, salvo que una ley diga lo contrario. Lo que puede hacer para contrarrestar la posibilidad de venta del vehículo por parte de la propietaria, es mantener usted la posesión el vehículo, entre otros.

Los Registros Públicos son contundentes en cuanto a los alcances del artículo aludido; tanto así que el 01.12.2012 se publicó en el diario oficial El Peruano un Precedente Vinculante -que precisaba uno anterior-, estableciendo que “Las restricciones convencionales de la propiedad establecidas por pacto no pueden comprender - de manera absoluta, relativa, ni temporal-, los atributos de enajenación o gravamen del bien, salvo que la Ley lo permita, conforme con lo previsto por el artículo 882 del Código Civil, pues existe un interés superior de que los bienes circulen libremente en el mercado.”     

MARCO A. BECERRA SOSAYA

Notario de Lima

Los medios de pago y su debida utilización "dentro" de las notarías.

Sr. Notario
Quiero llevar una minuta de levantamiento de hipoteca a la notaría, pero me dicen que en virtud al D.S.006-2013-JUS, me solicitarán el voucher del abono en cuenta al superar lo pagado el monto de S/.3,500.00 nuevos soles. ¿Es ello correcto?
Sandra Gonzales
DNI No.40026627

Estimada lectora, el decreto que usted invoca es una norma que -entre otros aspectos-, regula el manejo de dinero "dentro" de las notarías; con ello se pretende evitar el tráfico de grandes sumas de efectivo, lo cual eventualmente pone en riesgo la seguridad de las personas en estos locales.
Debe quedar claro, que se prohibe pagar por servicios, transacciones u otros "al interior" de las notarías con sumas superiores a S/.3,500.00 nuevos soles o su equivalente en moneda extranjera, y más bien en estos casos se debe utilizar los medios de pago previstos en el D.S.150-2007-EF, cuales depósitos en cuentas, giros, transferencias de fondos, órdenes de pago, cheques con cláusula de no negociables o equivalentes, así como tarjetas de crédito o débito expedidas en el país.
En vuestro caso, no se le puede obligar a mostrar el voucher de pago, debido a que, por un lado, dicho pago se ha efectuado fuera de la notaría, lo cual hace inaplicable el D.S.006-2013-JUS, y de otro lado, esta norma no es una de bancarización, en cuyo caso usted puede no exhibir medio de pago alguno, debiendo el notario dejar constancia de este hecho.
Lo que no podría suceder en virtud a esta norma es, que las partes señalen que el pago -superior al monto establecido- se hará a la firma de la escritura pública y no exhiban medio de pago; ello sí está definitivamente prohibido.

MARCO A. BECERRA SOSAYA
Notario de Lima

Un nuevo régimen para las "actas" de las personas jurídicas. Cuando la formalidad abona en pro de la seguridad jurídica!

Sr. Notario
El otro día fui a una notaría a pedir una copia certificada del libro de actas de mi empresa y me negaron el servicio pues el gerente no intervenía en la misma. ¿A qué se refieren?
Christian Jáuregui
DNI No.41434965

Estimado lector, con fecha 15 de mayo del presente se publicó en el diario El Peruano el D.S.006-2013-JUS, el cual busca dotar de mayores mecanismos de seguridad a las transacciones que se realizan "dentro de" las notarías. Entre estos mecanismos se destaca el uso de determinados medios de pago (cheques no negociables, abonos en cuenta, etc.), cuando se exceda el monto de S/.3,500.00 nuevos soles, así como la utilización obligatoria del sistema biométrico del Reniec para determinados supuestos.

En el caso que usted plantea, la norma en cuestión ha prescrito que cuando se trate de "actas" de sesiones realizadas por órganos de personas jurídicas, en las que se dispongan o graven sus bienes, o se otorgue poder para tales acciones, al final de la mismas (es decir, inmediatamente después de las firmas de los intervinientes en la sesión), el gerente general o presidente según sea el caso, con nombramiento inscrito en los registros públicos, deberá indicar que quienes participaron en tal sesión son efectivamente socios o asociados de la persona jurídica y que sus firmas les corresponden, debiéndose además certificar notarialmente la firma de dicho gerente o presidente. En añadidura, la expedición de copias certificadas de este tipo de actas, será requerida únicamente por el gerente o presidente con nombramiento inscrito al momento del requerimiento.
Con ello se aminora la posibilidad de que se inscriban actas fraudulentas, pues como sabemos, previo a esta nueva formalidad, en las actas aparecían firmas que eventualmente no correspondían a quienes allí figuraban. Siendo así, a partir de esta norma los registros públicos rechazarán las copias certificadas que no cumplan con esta formalidad.
MARCO A. BECERRA SOSAYA
Notario de Lima

La dispensa de colación en el anticipo de herencia ¿Cómo mejorar la situación de un heredero forzoso?

Sr. Notario
Quiero anticiparle a mi hijo un departamento, pero me dicen que puedo hacerlo con dispensa de colación o sin ella ¿A qué se refieren?
César Lovera
DNI No.44363811

Estimado lector, el código civil regula la figura de la colación en los artículos 831 y ss., y en virtud a ella los herederos forzosos están obligados a restituir a la masa hereditaria -sea en especie, sea en valor y a su elección-, las donaciones u otras liberalidades que hubieren recibido en vida de su causante.
Es decir que -simplificando las cosas-, una vez fallecida la persona, sus herederos forzosos deben reintegrar (colacionar) los bienes que recibieron cuando estaba viva dicha persona y que les fueron transferidos en calidad de anticipo de herencia u otra liberalidad.
Como se puede apreciar, la finalidad de la colación es que se respete la proporción que deben recibir los herederos forzosos en virtud a la legítima (cuota) establecida en la ley.
Sin embargo, al transferir un bien vía anticipo de herencia se puede "dispensar" de la colación, con lo cual dicho bien no se restituirá a la masa hereditaria y como consecuencia, el heredero forzoso recibirá íntegra la cuota de la legítima, en adición a lo que recibió vía anticipo de herencia.
Siendo así, la dispensa de colación sirve para mejorar la situación de un futuro heredero forzoso, pero sólo está permitida dentro de la porción de libre disposición.
Finalmente, hay que señalar que la colación debe establecerse expresamente, por lo que, si la escritura pública de anticipo de herencia no dice nada al respecto, el bien deberá colacionarse en su momento.
MARCO A. BECERRA SOSAYA
Notario de Lima

La custodia notarial de bienes. ¿Cómo funciona? ¿Para qué se utiliza?

Sr. Notario

Estoy vendiendo un inmueble y el comprador quiere que yo firme la minuta y escritura, dejando los cheques en custodia notarial hasta que se inscriba la venta en registros ¿No existe acaso el riesgo que luego de la firma, el comprador retire los cheques de la notaría?

Carlos Vargas M.

DNI 42128658

Estimado lector, es común que en la compraventa de inmuebles las partes utilicen la figura de la custodia notarial de cheques, figura bajo la cual, se condiciona la entrega de dicho(s) cheque(s) por parte del notario a una de las partes, previo cumplimiento de cierta condición.

En el caso que usted plantea, el comprador busca asegurarse que únicamente se entreguen los cheques al vendedor en el momento en que se inscriba la transferencia, con lo cual minimiza los riesgos de su transacción; claro está sin embargo, que este aspecto forma parte de la negociación interpartes, pero si así se acordó, en la notaría se extenderá un acta por triplicado en la cual se consignará la condición estipulada.

Uno de los ejemplares del acta se entregará a cada parte y uno queda para la notaría, siendo justamente dicha copia vuestra seguridad, pues en virtud a ella el notario está vinculado y obligado a entregar el cheque a solo requerimiento del vendedor únicamente al inscribirse la transferencia y no antes. Conforme a lo dicho, no podría el comprador retirar los cheques unilateralmente pues con ello le generaría responsabilidad al notario. 
Es trascendental por lo demás, que los contratantes lean rigurosamente el contenido del acta, pues su interpretación posterior obecederá a la literalidad de la misma.

Conforme puede fácilmente deducir el lector, podrían eventualmente dejarse otros bienes en custodia del notario, quien los entregará según las condiciones pactadas con él. Esta herramienta definitivamente constituye un apoyo importante a tener en cuenta en el mundo de las transacciones.

MARCO A. BECERRA SOSAYA

Notario de LIma

Ahora los convivientes heredan "entre sí" ¿Se acortan las distancias con el matrimonio?

Sr. Notario

He leído que los “convivientes” ahora también heredan; ¿Es necesario hacer un trámite previo?

Milagros Romero

DNI N°72976880

Estimada lectora, conforme a la Ley 30007, la cual ya está en vigencia, los convivientes o concubinos heredan entre sí; es decir, que para efectos sucesorios, los convivientes gozan de los mismos derechos a heredar que los cónyuges, convirtiéndose además en herederos forzosos dentro del llamado orden sucesorio.

Para ello empero, se requiere el previo reconocimiento de existencia de la llamada unión de hecho, lo cual puede efectuarse en la vía judicial o notarial y que a su turno deberá inscribirse en los registros públicos.

No olvidar que para que la unión de hecho dé lugar a derechos sucesorios, es requisito que reúna las condiciones señaladas en el artículo 326 del Código Civil (varón y mujer libres de impedimento matrimonial, mínimo dos años continuos, etc.) y se encuentre vigente al momento del fallecimiento de cualquiera de sus miembros. Sin embargo, el integrante sobreviviente puede solicitar el reconocimiento "judicial" de la unión de hecho, si antes del fallecimiento del causante no se hubiera realizado la inscripción registral indicada en el párrafo anterior.

Esta ley ciertamente ha equiparado jurídicamente la situación de los cónyuges y la de los concubinos que alcanzan el reconocimiento de su unión de hecho y la inscriben en los registros públicos: por un lado, la adopción legal del régimen de sociedad de gananciales y del otro, la capacidad de heredar entre sí. 

No olvidar empero que el reconocimiento de la unión de hecho en la vía notarial, requiere de la manifestación de voluntad conjunta y no unilateral; siendo así, si un conviviente no está de acuerdo, no habrá reconocimiento notarial -restando únicamente la vía judicial y sus circunstancias-, con lo cual podemos concluir que a pesar del acercamiento del concubinato con el matrimonio, los beneficios del anillo definitivamente exceden su peso en oro.

MARCO A. BECERRA SOSAYA

Notario de Lima

¿Qué hacer si Cofopri declaró propietario por prescripción al guardián del predio? La importancia de contar con un contrato.

Sr. Notario

Hace años compré un inmueble con mi cónyuge, pero ambos viajamos fuera del país y encargamos su guardianía a una persona quien ha sido reconocida como propietaria por Cofopri e inscrita en registros públicos ¿Qué puedo hacer?

Bruno Sánchez

DNI N°72551607

Estimado lector, su caso lamentablemente sirve para demostrar que lo más recomendable al adquirir una propiedad es inscribirla en los registros públicos, y que dicha omisión puede conllevar perder el bien. En el supuesto que usted plantea, probablemente se trata de una gran área que no ha estado inscrita en la Sunarp, o que ya ha estado inscrita a nombre del Estado, mereciendo por ello la intervención de Cofopri.

Como sabemos, dicha institución realiza varios procesos para reconocer al poseedor de cada predio, el cual –se presume- posee pública y pacíficamente, conduciéndose cual un propietario de buena fe. Al no haberse impugnado por ustedes ante Cofopri y de manera oportuna el reconocimiento del guardián como propietario, –lo cual sí es posible administrativamente dentro de un plazo-, se le ha inscrito en los registros públicos como titular de la propiedad. Siendo así, la solución implica inexorablemente recurrir al poder judicial para impugnar su calidad de poseedor-propietario.

Teniendo en cuenta esta situación, recomendamos siempre contar con un  instrumento, como por ejemplo un contrato de guardianía con firmas legalizadas notarialmente, con el cual se demostrará, en este caso ya en poder judicial, que el poseedor no se conducía como propietario si no como guardián, demostrándose dicha situación fehacientemente.

Nótese que una situación similar podría suceder con los inquilinos, quienes por error podrían aparecer eventualmente como poseedores, convirtiéndose luego en propietarios por prescripción administrativa; para acreditar su calidad de propietarios-arrendadores y oponerse a una eventual usucapión (denominación latina para la prescripción adquisitiva de dominio) deberá existir el contrato de arrendamiento, sin perjuicio del pago del tributo que corresponde.

MARCO A. BECERRA SOSAYA

Notario de Lima