Hipoteca de construcciones no inscritas en el registro!!

Sr. Notario

Un cliente ha hipotecado su casa de dos pisos a mi favor, pero cuando me he percatado, en Sunarp sólo figura inscrito el terreno ¿Qué puedo hacer?
Claudia Cangalaya
DNI N°43945740

Estimada lectora, en los registros públicos se conoce por "fábrica" a la construcción levantada sobre un terreno, la cual se registra o declara en la partida pertinente; pero como la mayoría de inscripciones en el Perú, su inscripción no es obligatoria.

Su utilidad viene dada porque da cuenta de la existencia de una o más unidades inmobiliarias, a las que se les asigna determinado uso y son pasibles eventualmente de independización. Piénsese en uno o más departamentos, una casa, varias tiendas, entre otras.

Dichas construcciones empero, desde el punto de vista jurídico son bienes accesorios al terreno sobre el cual se asientan, por lo que atendiendo al artículo 1101 del código civil, si en la escritura de constitución del derecho real se hubiera hipotecado literalmente y tan solo el lote de terreno, aun así estaría comprendida la construcción como objeto del gravamen.

En vuestro caso se ha hipotecado mas bien la "casa" cuya fábrica no está registrada, supuesto en el cual, bajo el mismo concepto de la accesoriedad, sí procede inscribir la hipoteca aunque sólo figure el terreno en la partida registral. Léase el artículo 116º del reglamento de inscripciones del registro de predios que reza "En los casos de constitución de hipoteca de predio cuya edificación no se encuentra inscrita, no constituye obstáculo para la inscripción que en el título se haya consignado que la edificación también es objeto de la hipoteca."

MARCO A. BECERRA SOSAYA
Notario de Lima