Atribuciones del Gerente General de una empresa. ¿Acaso puede disponer sin estar expresamente facultado?

Sr. Notario

Voy a comprar un inmueble a una avícola, siendo el Gerente quien la representará en la firma de la escritura; sin embargo en la partida registral no figura su poder expreso para disponer ¿Debo pedir que inscriba en los registros públicos un poder para estos efectos?

Giovanna Peralta. DNI N°09452036

Estimada lectora, en primer término hay que señalar que las atribuciones del Gerente constan en el estatuto de la persona jurídica o en poder otorgado posteriormente a la constitución de la misma, lo cual ordinariamente se refleja en la partida registral.

Si no encontramos en dicha partida el poder expreso del gerente para vender el inmueble, habrá que establecer si: 1) Otro órgano societario o algún apoderado tiene la facultad de enajenar, en cuyo caso éste será el indicado para suscribir la escritura correspondiente; o si 2) Existe una prohibición expresa para que el Gerente pueda transferir.

Si no se presentan estas dos situaciones, recurrimos al artículo 188° de la Ley General de Sociedades, en virtud al cual, “salvo disposición distinta del estatuto o acuerdo expreso de la junta general o del directorio, se presume que el  gerente general goza de las siguientes atribuciones: celebrar y ejecutar los actos y contratos ordinarios correspondientes al objeto social”. En el caso planteado, siendo la empresa una avícola, esta no tiene por objeto social la compra y venta de inmuebles (como sí sucedería en el caso de una inmobiliaria), por lo cual el gerente no podría vender el inmueble si seguimos a primera vista la lógica del citado artículo.

Pero preguntémonos lo siguiente, ¿acaso no cabe la posibilidad de que el gerente esté vendiendo el inmueble para comprar otro más adecuado para los fines propios de la empresa?

Ante esa posibilidad, el 13.07.2012 se publicó un precedente vinculante de la Sunarp (Res.193-2012-Sunarp-PT), por el cual “para las instancias registrales” el gerente general está facultado para realizar actos de disposición, salvo las excepciones del art. 188 citado, “no siendo materia de calificación registral” si el acto realizado es ordinario o extraordinario, o si se encuentra o no dentro del objeto social.

Siendo así, si se cumple con los presupuestos del precedente, se inscribirá la transferencia en los registros públicos; empero, ello no excluye la eventual impugnación judicial del acto, si realmente el acto no se encontraba dentro del objeto social.

La recomendación para su caso: Que se otorgue poder expreso al Gerente para enajenar el inmueble que a usted le interesa con lo cual excluye incluso una eventual posterior impugnación de su adquisición.

MARCO A. BECERRA SOSAYA

Notario de Lima

Competencia territorial del Notario ¿Ámbito provincial o distrital?

Sr. Notario

Deseo comprar un inmueble que se encuentra en Trujillo; ¿El vendedor y yo debemos viajar hasta esa ciudad, o un notario de Lima puede autorizar la venta?

Fabiola Saucedo

DNI No. 46942836

Estimada lectora, su pregunta está vinculada al tema de la competencia notarial, la cual está regulada en el artículo 4 del decreto legislativo del notariado que a la letra dice: "El ámbito territorial del ejercicio de la función notarial es provincial, no obstante la localización distrital que la presente ley determina".

Esta norma nos indica que la oficina del notario, la cual puede ser sólo una -es decir que no admite sucursales-, se debe localizar en un distrito en particular; así tendremos que en el caso de Lima provincia existen notarios cuyas oficinas están ubicadas en distritos como Cieneguilla, Los Olivos, El Agustino, etc.

Ahora bien, sin perjuicio de dicha localización distrital de sus oficinas, tales notarios tienen competencia para desenvolverse dentro de toda la provincia de Lima, lo cual comprende los 43 distritos que la conforman, por el norte hasta Ancón y por el sur hasta Pucusana; ejemplo de ello es que un notario de Lurigancho o Miraflores, puede realizar válidamente un trámite de prescripción adquisitiva de dominio de un inmueble de San Isidro.

Con relación a su pregunta, hay que mencionar que el notario de Lima sí puede autorizar la escritura de venta del inmueble de Trujillo o de cualquier parte del Perú, siempre que no ejerza fuera de la provincia de Lima; en este caso, si ambas partes van a la oficina del notario de Lima, este ejercerá dentro de su provincia y por tanto adecuadamente.

Finalmente, no olvidar que entre las pocas excepciones que permiten al notario actuar fuera de su provincia está el caso de los inventarios; puede revisar el articulo 29 de la Ley 26662.

MARCO A. BECERRA SOSAYA

Notario de Lima

¿El acto jurídico consigo mismo? ¿Debe ser previsto expresamente en los "poderes" para ser eficaz?

Sr. Notario
Hace 1 año me otorgaron un poder para vender un inmueble y ahora deseo comprarlo. ¿Es posible ello a pesar de que soy apoderado o representante del propietario?
Luis Rodriguez
DNI N 42080162

Estimado lector, el caso que usted propone, es decir, la posibilidad de que sea a la vez representante del vendedor y de otro lado comprador, implica celebrar un acto jurídico consigo mismo, conforme a la terminología jurídica.
Dicha figura está regulada en el artículo 166 del código civil, el cual reza que "Es anulable el acto jurídico que el representante concluya consigo mismo, en nombre propio o como representante de otro, a menos que la ley lo permita, que el representado lo hubiese autorizado específicamente, o que el contenido del acto jurídico hubiera sido determinado de modo que excluya la posibilidad de un conflicto de intereses". A la luz del artículo citado, se trata de evitar que el representante pueda aprovecharse de la situación privilegiada en que se encuentra.
Ahora bien, si una persona recibe un poder para transferir un bien y considera que eventualmente querrá adquirirlo, es aconsejable que en la escritura de apoderamiento se señalé "expresamente" que el apoderado podrá contratar consigo mismo, de lo contrario no podrá inscribir la transferencia a su favor en los registros públicos.
Esta posición -de la cual discordamos respetuosamente-, ha sido asumida por el Tribunal Registral de la Sunarp en el LX Pleno, en el cual acordó lo siguiente: "Procede observar por defecto subsanable el acto jurídico que el representante concluya consigo mismo, en nombre propio o como representante de otro, cuando el representado no lo hubiese autorizado específicamente”. Conforme a lo expuesto, la subsanación del defecto advertido en la observación, estaría en la confirmación por parte del poderdante o propietario del bien, respecto a la compra efectuada por su apoderado, quien también es comprador del bien.
No podemos dejar de mencionar que a nuestro criterio, la confirmación no es un requisito que dota de eficacia a la compraventa, pues ya la tiene; la función de la citada confirmación es perfeccionar y dotar de vida plena al acto que estaba herido de muerte, aunque eficaz. Más allá de nuestra interpretación empero, conforme hemos ya mencionado, recomendamos prever expresamente en el poder la posibilidad de celebrarse un acto jurídico consigo mismo, si fuera el caso.
MARCO A. BECERRA SOSAYA
Notario de Lima