La hipoteca y las construcciones posteriores a su constitución!!

Sr. Notario
He recibido un terreno en hipoteca hace varios años y he advertido que recientemente se ha levantado una casa en dicho terreno ¿me afecta ello, o me beneficia?
Victor Montenegro
DNI Nº73117157

Estimado lector, conforme al articulo 1101º del código civil, la hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiación, salvo pacto distinto. De tal manera que, en vuestro caso, si no se hubiere pactado en la escritura de constitución de hipoteca por la exclusión de las edificaciones levantadas con posterioridad a dicha hipoteca, éstas también estarán gravadas.
En los registros públicos dicha posición es aceptada sin miramientos; puede leerse la resolución Nº 059-2001-ORLC/TR, que señala que "la hipoteca abarca el suelo, comprendido dentro de los planos verticales del perímetro superficial, incluyendo asimismo, a las construcciones que pudiesen existir en el sobresuelo, aún cuando estas últimas hayan sido efectuadas con posterioridad... siempre que en el instrumento público constitutivo de la hipoteca no se haya pactado en contrario..."
Ahora bien, a pesar que nuestro código civil admite el pacto en contrario, resulta poco aconsejable -para el acreedor- pactar de esa manera, es decir por la exclusión de la construcción posterior al gravamen, pues ello dificultaría sobremanera la venta forzada en un eventual remate por incumplimiento de la obligación garantizada. Efectivamente, piénsese en el remate mismo en el cual se ofrece el terreno, pero sin la construcción ¿cuántas personas quisieran adquirir? ¿cómo se inscribiría luego en sunarp tal adjudicación?
Mas bien en el otro plano, es decir, al no haber pacto que excluya la construcción, el remate definitivamente incluirá la misma a pesar que ésta no figure en la escritura de constitución de la hipoteca.
MARCO A. BECERRA SOSAYA
Notario de Lima