sábado, 29 de junio de 2013

¿Es posible que un cónyuge pueda comprar un bien y tenga la calidad de propio, aduciendo que el dinero es a su vez un bien propio?


Sr. Notario

Cuando era soltera compré una casa, que ahora, ya estando casada, quiero vender; a su vez, con el producto de la venta quiero comprar otra casa; sin embargo en los registros públicos me están pidiendo que participe mi cónyuge en la nueva compra ¿Es ello procedente?
Jenny Vasquez A.
DNI N° 43981097

Estimada sra. Vásquez, efectivamente, cuando las personas se casan, pueden optar por cualquiera de los dos siguientes regímenes patrimoniales: 1) Sociedad de Gananciales o 2) Separación de Patrimonios. En el segundo caso, cada uno de los esposos sigue contratando y vinculándose patrimonialmente como si fuera soltero, en el sentido de que los bienes que adquiere incluso durante el matrimonio son de su exclusiva propiedad, sin tener derecho alguno su cónyuge.

En el régimen de sociedad de gananciales, que es el más comúnmente utilizado en el Perú, los bienes que adquieren los cónyuges durante el matrimonio le pertenecen a la sociedad conyugal –la cual es conformada por ambos cónyuges-. Sin embargo, junto a esos bienes sociales, pueden coexistir bien propios de cada cónyuge; así por ejemplo, los que adquiere como anticipo de legítima, testamento, donación, etc. y que por tanto, luego podrá venderlos sin consentimiento de su cónyuge.

La respuesta a su pregunta está recogida en el artículo 311 inciso 3 del código civil, que señala: "Si vendidos algunos bienes, cuyo precio no consta haberse invertido, se compran después otros equivalentes, se presumen, mientras no se pruebe lo contrario, que la adquisición posterior es hecha con el producto de la enajenación anterior”. Siendo así, tanto en la notaría como en los registros públicos, podrían eventualmente acoger la presunción acotada. La dificultad se encuentra en establecer qué es un bien equivalente, o cómo le consta al notario o al registrador el origen de los fondos -supuestamente fruto de la venta de un bien propio-, entre otros.

En todo caso, aún cuando la posición del registro ha sido contraria a dicha presunción, alegando la imposibilidad del Registrador de conocer fehacientemente que el producto de la venta del primer bien se utilizó en la compra del segundo, aquí le dejamos una resolución del Tribunal Registral que sí ampara dicha presunción y que por tanto le puede servir: Resolución No. 298-98-ORLC/TR.

MARCO A.BECERRA SOSAYA
Notario de Lima


4 comentarios:

  1. Soy agente inmobiliario, tengo un cliente que va a vender su vivienda comprada en el 2007. Por fallecimiento de su madre pasa a ser co propietario con su padre de la casa de sus progenitores. La vivienda que va a vender es en la que habita y nunca ha obtenido renta por ella.
    En ese caso se podria considerar la casa que esta vnediendo como su casa habitacion y asi no tener que pagar el IR por ganancia de capitales?

    ResponderEliminar
  2. Definitivamente sí. Debemos recordar que para que se considere como casa habitación, el predio materia de venta debe ser el único que tiene en propiedad el vendedor, y de otro lado, deben haber transcurrido como mínimo dos años desde su adquisición. En la pregunta planteada, debe contarse el plazo de dos años no desde cuando compraron la casa los padres, sino desde que fue declarado heredero el hijo (esto para determinar si paga o no renta el hijo en su calidad de heredero); lo mismo el cónyuge en cuanto a su calidad de heredero, quedando a salvo el 50% que le corresponde al cónyuge como parte de la sociedad de gananciales, en cuyo caso sí se cuenta desde el 2007, fecha en la cual -entiendo- compraron los cónyuges.

    ResponderEliminar
  3. sr. notario.
    las resoluciones administrativas de la sunat sobre embargos en inscripcion en una propiedad no eran cobrados por R.P.ya que solo envian esto en tramite documentario, asi mismo era cuando estan tenian efecto para levantar el mismo..ahora R.P. cobra toda inscripcion a las etidades del estado como es mi caso la Sunat...queria saber porque se esta aplicando el cobro.

    ResponderEliminar
  4. Buenas tardes,
    Yi tengo doble nacionalidad, francesa y peruana, actualmente mi esposo quién es francés se encuentra en Francia y yo en Perú , mi inquietud es saber si yo sola aquí puedo comprar un terreno , tomando en cuenta q estoy casada por el régimen de sociedad de gananciales , q tramite tengo q seguir ? Q me aconseja según su experiencia ?

    ResponderEliminar

Querido lector, esta página está abierta a tus inquietudes, sugerencias y comentarios.